آخرین اصلاح قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۷۶/۰۳/۲۱

‌ماده ۱ – ماده (۴) قانون تملک آپارتمان ها به شرح زیر اصلاح و (۳) تبصره به آن ملحق می‌ گردد:

‌ماده ۴ – حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت ‌اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه ‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم ‌خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش ‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه ‌های مشترک اعم از اینکه‌ ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

‌تبصره ۱ – مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌ کنندگان را تعیین می ‌کند.

‌تبصره ۲ – در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیر بنای اختصاصی ساختمان می ‌باشند هزینه ‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به ‌تصویب مجمع عمومی ساختمان می ‌رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌ شود.

‌تبصره ۳ – چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی ‌به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌ کننده یا استفاده‌ کنندگان است.

‌ماده ۲ – تبصره زیر به عنوان تبصره (۱) به ماده (۱۰) مکرر قانون اضافه و شماره تبصره‌ های آن به ترتیب به تبصره‌ های (۲) و (۳) و (۴) و (۵) تغییر ‌می‌ یابد:
‌تبصره ۱ – در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌ توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاه ها ‌موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می ‌شود محروم کنند و تا دو برابر ‌مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

‌استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه ‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده ‌مجدد خواهد بود.

‌ماده ۳ – مواد زیر به عنوان مواد (۱۲)، (۱۳)، (۱۴) و (۱۵) به قانون ملحق می ‌شود:
‌ماده ۱۲ – دفاتر اسناد رسمی موظف می ‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب ‌هزینه ‌های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل ‌الیه را به پرداخت بدهی ‌های معوق مالک نسبت به هزینه ‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

‌ماده ۱۳ – در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار ‌فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان‌ که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می ‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری‌ می ‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام
عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه ‌های انجام شده، سهم‌ مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده ‌است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت‌ عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

‌تبصره ۱ – مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

‌تبصره ۲ – چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران‌ مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را‌ صادر خواهد کرد.
‌ماده ۱۴- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیربنای ‌اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه ‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش ‌سوزی مدیر یا مدیران‌ مسئول جبران خسارات وارده می‌ باشند.

‌ماده ۱۵- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.
‌

تاریخ تصویب ۱۳۷۶/۰۳/۱۱

‌تاریخ تایید شورای نگهبان 1376/03/21- 1396/03/28

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها با اصلاحات بعدی‌ 1376

بخش اول‌: قسمتهای مختلف ساختمان‌

فصل اول‌: قسمتهای اختصاصی‌

ماده ۱ ـ قسمت هایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص‌یافته باشد.

ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلّقه برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید بطورمجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمت های وابسته‌، ارزش وغیره باید در سند قید گردد.

فصل دوم‌: قسمت های مشترک‌

ماده ۳ ـ قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشدقسمت های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری برآنها قایل شد.

تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر وهمچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است‌.

قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است‌، هرچند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت هاعبور نماید.

ماده ۴ ـ قسمت های مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک ‌آپارتمان ها عبارت است از:

الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رختشویخانه‌، تابلوهای برِ، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بناکه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برِق، تلفن ‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای‌زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌.

پ ـ اسکلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهای فاصل‌بین قسمت های‌اختصاصی‌، مشترک بین‌آن قسمت ها است‌. مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ که خارج ازقسمت های اختصاصی قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین‌کننده‌ روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنهابه استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌.

ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ ‌بنا در آن احداث گردیده است‌.

ح ـ نمای خارجی ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی‌دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

بخش دوم‌: اداره امور ساختمان‌

فصل اول‌: مجمع عمومی‌

طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر

ماده ۵ ـ در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود.

ماده ۶ ـ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یافوِالعاده‌، در مواردی که توافقنامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده است‌به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف‌مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند و در صورت‌عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم‌حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

ماده ۷ ـ در اولین جلسه مجمع عمومی‌، ابتدا رئیس مجمع‌عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی‌از بین مالکین و یا اشخاصی خارج از انتخاب می‌شود. مجمع‌عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک‌بار تشکیل شود.

ماده ۸ ـ برای رسمیت مجمع‌، حضور مالکین بیش از نصف‌مساحت تمام قسمتهای اختصاصی با نماینده آنان ضروری است‌.

تبصره ـ در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده‌جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه‌هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید وتصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است‌.

ماده ۹ ـ کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده‌باشد قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به‌مدیر یا مدیران ارائه نماید.

تبصره ـ در صورتی که مالک قسمت اختصاصی‌، شخصیت‌حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی‌معرفی خواهد شد.

ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشندباید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر رابرای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

ماده ۱۱ ـ مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیرمی‌باشد:

الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی‌.

ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.

پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان‌.

ت ـ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه‌.

ث ـ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ ونگاهداری و تعمیر بنا.

ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای‌لازم برای اداره ساختمان‌.

ماده ۱۲ ـ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورتجلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.

تبصره ـ تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله‌مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.

ماده ۱۳ ـ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای‌کلیه شرکاء الزام‌آور است‌.

فصل دوم‌: اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران‌

ماده ۱۴ ـ مدیر یا مدیران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.

ماده ۱۵ ـ اصلاحی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مدیران بایدفرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی‌مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجددمدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت‌، عزل یا حجر مدیر یامدیران قبل از انقضای مدت‌، مجمع عمومی فوِالعاده‌، به منظورانتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

تبصره ۱ ـ در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت‌مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی‌فوِالعاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد.

ماده ۱۷ ـ تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است‌.

ماده ۱۸ ـ مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دارتعیین می‌نماید. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که‌به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع‌عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

ماده ۱۹ ـ مدیر یا مدیران‌، امین شرکاء بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب نمایند.

ماده ۲۰ ـ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحددر مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسیله‌ مدیر، تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱ ـ مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج‌متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت‌هزینه بوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی‌تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

ماده ۲۲ ـ در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانهاکه بیش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفندبرای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک وانجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

فصل سوم‌: هزینه‌های مشترک‌

ماده ۲۳ ـ شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های‌مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمتهای مشترک‌بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:

در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های‌مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یااستفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت‌زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب‌، گازوئیل‌، آسفالت‌پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل‌هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان‌، متصدی آسانسور، هزینه‌ نگاهداری تأسیسات‌، باغبان‌، تزیینات قسمتهای مشترک و غیره‌بطور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد. تعیین‌سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.

تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی‌پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت‌آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های‌مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری‌مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده‌، به مالک‌اصلی نیز مراجعه نمایند.

ماده ۲۴ ـ هریک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه‌مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه وتقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم‌رسیدگی یا رد اعتراض شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دارقضائی مراجعه کند.

ماده ۲۵ ـ هزینه‌های مشترک عبارتست از:

الف ـ هزینه‌های لازم برای استفاده‌، حفظ و نگاهداری عادی‌ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه‌.

ب ـ هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران‌.

فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداری تعمیر بنا

ماده ۲۶ ـ در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که‌هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری وعملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد، فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به‌این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

ماده ۲۷ ـ مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب‌می‌کند به‌منظور تأمین هزینه‌های ضروری و فوری‌، وجوهی به‌عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.

فرهنگ آپارتمان‌نشینی ،آیین‌نامه رعایت حال همسایه

نزدیک به چهل سال است که به دلیل رشد شهرنشینی و پیشرفت جمعیت، آپارتمان‌نشینی در شهرهای ایران رواج پیدا کرده است. زندگی آپارتمان‌نشینی اگرچه هزینه‌های تامین مسکن را کاهش داده است، مشکلات خاص خود را دارد چون شما باید با چند خانواده دیگر کنار بیایید، همیشه حواستان باشد که مزاحم دیگران نشوید، برای تقسیم هزینه‌های ساختمان سهم شارژ پرداخت و شارژ عقب افتاده همسایه را را به او یادآوری کنید و اختلافات ناشی از این مسایل را حل‌وفصل کنید. رعایت دقیق این باید‌ها و نباید‌ها و حرکت روی مدار اخلاق، به «فرهنگ آپارتمان‌نشینی» معروف شده است؛ فرهنگی که در برخی مناطق شهری به‌ کندی در حال پیشرفت است. اما اگر هر کس حد و حدود خود و دیگران را در زندگی آپارتمانی بشناسد، اختلافات کمتری بروز خواهد کرد. رعایت فرهنگ آپارتمانی به ‌آسانی رعایت چند گزاره اخلاقی و قانونی ساده است. قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه آن می‌تواند راهنمای شما در این خصوص باشد.

آپارتمان چیست؟

تعریف دقیقی از آپارتمان وجود ندارد. اما در اصطلاح یک واحد مستقل در یک ساختمان چند طبقه است. اینکه شما از آن برای سکونت استفاده می‌کنید یا در آن کاسبی راه انداخته‌اید در تعریف آن تأثیری ندارد.

مدیریت ساختمان

در صورتی که بیش از سه واحد آپارتمانی در ساختمان باشند باید مجمع عمومی مالکان تشکیل شود. یعنی همه مالکان با هم جلسه تشکیل دهند و یک یا چند مدیر (هیأت مدیره) انتخاب کنند. مدیر برای دو سال انتخاب می‌شود. فرقی نمی‌کند که مدیر از اعضای ساختمان باشد یا فردی از خارج ساختمان انتخاب شود. وظیفه مدیر حفظ و اداره ساختمان است و باید تصمیمات مالکان را که حالا یک مجمع عمومی تشکیل داده‌اند، اجرا کند. مدیر موظف است تمام ساختمان را در برابر آتش‌سوزی بیمه کند و هزینه بیمه هم بین همه مالکان به نسبت سهم قسمت اختصاصی آن‌ها تقسیم می‌شود. اگر مدیر این کار را نکند و خسارتی به ساختمان وارد شود، مسئول جبران خسارت خواهد بود. علاوه بر مدیر باید یک خزانه‌دار از بین مدیران هم برای ساختمان انتخاب شود که مسئول احتساب هزینه‌ها و درآمد‌ها محسوب می‌شود. نکته مهم دیگر این است که برای ساختمان‌های بیش از ۱۰ واحد باید نگهبان نیز استخدام شود. در مورد ساختمان‌های کمتر از سه واحد اگر در مورد مدیریت و انتخاب آن به توافق نرسیدید، تصمیم‌گیری درباره قسمت‌های مشترک، با نظر مالکانی است که بیشتر از نصف مساحت اختصاصی را دارند.

قسمت اختصاصی و مشترک ساختمان

فضای داخل آپارتمان‌ها به دو قسمت تقسیم می‌شود: اختصاصی و مشترک. قسمت اختصاصی، قسمتی است که فقط مالک آپارتمان یا کسی که در آن زندگی می‌کند، حق استفاده از آن را دارد، مانند بالکن. بقیه همسایه‌ها حق ورود به قسمت‌های اختصاصی آپارتمان شما را بدون اجازه ندارند. قسمت مشترک که به آن مشاع هم گفته می‌شود، بخشی از ساختمان است که همه ساکنان حق استفاده از آن را دارند. بخش‌های زیر از آپارتمان داخل در قسمت‌های مشترک است:

- زمین بنا

- تأسیسات قسمت‌های مشرک مانند چاه آب، پمپ، منبع آب و مرکز حرارت و تهویه، رختشوی‌خانه، کنتور‌ها، تابلوهای برق، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایداری در هرجای ساختمان که باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از هر قبیل، گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن.

-اسکلت ساختمان

-در‌ها و پنجره‌ها و راه‌پله‌ها که در قسمت اختصاصی نباشند.

-تأسیسات مربوط به راه‌پله ‌

-نمای خارجی ساختمان

- محوطه ساختمان و باغ

- بام و قسمت‌هایی که ساکنان به طور مشترک استفاده می‌کنند.

- قسمت‌هایی که در سند اختصاصی واحد آپارتمانی قید نشده است

تصور نکنید در قسمت‌های مشترک آزادید؛ گذاردن میز و صندلی و نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است. همچنین توجه کنید که اگر بخواهید واحد آپارتمانی خود را انتقال دهید قسمت‌های اشتراکی هم باید منتقل شود.

افرادی که باید هزینه‌های ساختمان را پرداخت کنند

مالکان آپارتمان‌ها باید هزینه‌های مشترک ساختمان را پرداخت کنند. هزینه‌هایی که پرداخت می‌شود متناسب با مساحت واحد آپارتمانی است مانند هزینه آب و برق مشاع، مگر هزینه‌هایی که باید به طور مساوی تقسیم شود مانند دستمزد سرایدار و که ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید یکسان پرداخت کنند. برای هزینه‌های مشاع هم یک نفر نمی‌تواند به بهانه اینکه از امکانات خاصی استفاده نمی‌کند از پرداخت هزینه آن خودداری کند.

اگر یکی از ساکنان هزینه‌های مشترک را پرداخت نکرد مدیر یا هیأت مدیره باید صورت حساب‌های پرداخت نشده را برای مالک یا استفاده کننده بفرستد. اگر تا ۱۰ روز نسبت به پرداخت اقدام نکرد، مدیر یا هیأت مدیره می‌تواند آن واحد آپارتمانی را از استفاده از امکانات مشترک محروم کند؛ مثلاً آب آن واحد را قطع کند یا شوفاژ وی را خاموش کند. اگر باز هم پرداخت نشد، مدیر به اداره ثبت مراجعه می‌کند و اداره ثبت برای کسی که هزینه را پرداخت نکرده است، اجراییه صادر می‌کند. در صورت پرداخت هزینه، امکانات مجدداً وصل خواهد شد.

مستأجران بخوانند

اما اگر مستأجر هستید، اینکه شما هزینه‌های مربوط به آپارتمان یا شارژ را پرداخت کنید یا توسط مالک پرداخت شود، بستگی به قرارداد بین شما و صاحب‌خانه شما دارد. اگر قرار گذاشته‌اید که صاحب‌خانه پرداخت کند و او پرداخت نکرد، شما می‌توانید میزان شارژ ساختمان را از اجاره‌ب‌ها کم کنید. اگر قرار بر این است که شما شارژ را پرداخت کنید و شما نپردازید، مدیر می‌تواند به مالک رجوع کند سپس مالک هزینه را از شما خواهد گرفت.

تعمیرات در آپارتمان

اگر در فکر تجدید بنای ساختمان خود هستید و عده کمی از ساکنان مخالفت می‌کنند، در صورتی که سه نفر از کار‌شناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی در این ساختمان خطر جانی و مالی در پی دارد، شما می‌توانید به تعمیر اقدام کنید. اما قبل از آن باید با اجازه دادگاه، خانه مناسبی برای کسانی که مخالف هستند، اجاره کنید و اگر از رفتن به خانه جدید خودداری کردند، با مراجعه به دادگستری می‌توانید تقاضای تخلیه همسایگان مخالف را بکنید.

چهاردیواری اختیاری مشروط

درست است که هر کس اختیار واحد آپارتمانی خود را دارد و به قول معروف، چهاردیواری اختیاری است؛ ولی برای حفظ آرامش خود و دیگران می‌توانید نکاتی را رعایت کنید که به ایجاد فضای آرام‌تر و تنش کمتر در ساختمان شما بینجامد:

۱- ایجاد سروصدای نامتعارف و غیر معمول از ساعت یک تا چهار بعد از ظهر و از ساعت یازده شب تا نه صبح فردا ممنوع است. صدای رادیو و تلویزیون و موسیقی نیز در این ساعات فقط باید در قسمت اختصاصی شنیده شود. ۲- انجام هرگونه فعالیت ساختمانی که ایجاد صدا می‌کند باید با هماهنگی مدیر ساختمان و بین ساعت ۸. ۳۰ تا ۱۳. ۳۰ دقیقه و ۱۵. ۳۰ تا ۱۸. ۳۰ روزهای غیر تعطیل باشد. ۳- در مواردی که کف ساختمان سرامیک یا سنگ است پیشنهاد می‌شود که ۷۵ درصد آن با موکت پوشانده شود. ۴- سر و صدای مه‌مان حداکثر تا ساعت ۲۴ مجاز است. مراسم بدرقه مه‌مان هم به جای راه‌پله و آسانسور در واحد آپارتمانی باید انجام شود. ۵- تغییر در نمای ساختمان و سردر و بالکن اختصاصی باید با اجازه اکثریت مالکان باشد. ۶- تعمیرات ساختمان که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می‌شود، مجاز نیست ۷- ساکنان هر واحد مسئول جبران خسارت ناشی از گرفتگی فاضلاب و... هستند. همچنین کولر و بند لباس که از بالکن بیرون بزند، مجاز نیست، مگر با اجازه کتبی مدیریت. ۸- پارک وسایل نقلیه در بخش‌های مشخص شده مجاز است و مه‌مان نمی‌تواند وسیله نقلیه خود را داخل پارکینگ بگذارد. ۹- در ساختمان‌هایی که نگهبان ندارد در ورودی باید شب‌ها قفل شود.

اگر کسی تعهدات خود در محیط ساختمان را انجام ندهد، هر هزینه‌ای که مدیر یا هیأت مدیره متحمل می‌شود باید شخص متخلف بپردازد.

رعایت نکات گفته شده به ارتقای فرهنگ آپارتمان‌نشینی می‌انجامد و محیطی توأم با آرامش را برای زندگی فراهم می‌سازد. با این حساب فرهنگ آپارتمان‌نشینی یک مقوله پیچیده نیست کافی است که از باید‌ها و نبایدهایی که قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه آن برای زندگی آپارتمان‌نشینی پیش‌بینی کرده است، اطلاع داشته باشیم و آن‌ها را رعایت کنیم. قانون تکلیف خیلی از موارد را مشخص کرده است علاوه بر این در مواردی که قانون ساکت است با معیار اخلاق باید شرایط را بسنجیم و به جای ترجیح نفع شخصی بر منافع عمومی، منافع عمومی را ارجح بدانیم.

 برخورد قانونی با امتناع از پرداخت شارژ آپارتمان ، جریمه های امتناع از پرداخت شارژ آپارتمان

بعضی اوقات ساکنان آپارتمان ها در شهرها با مشکل عدم پرداخت هزینه های مشترک و به اصطلاح حق شارژ هستند که به لحاظ عدم آگاهی آپارتمان نشینان از مقررات و ضوابط قانونی این امر به مشاجره و گاه زد و خورد کشیده شده و پای آنان در مراجع قضایی باز می شود. هر آپارتمان دارای قسمت های اختصاصی و مشترک است و مقصود از قسمت مشترک، بخش هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنهاست که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا و ساکنان قرار می گیرد مانند راه پله ها، آسانسور، پشت بام و. ‎/‎/ هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد و بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی با مالکان یا قائم مقام قانونی آنها وظیفه دارند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب کنند. مدیر هر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است و موظف است مخارج مربوط به قسمت های مشترک را ماهانه جمع آوری و در ردیف های مربوط هزینه کند. درصورت خودداری مالک یا مستاجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به او ابلاغ می کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیرساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کند. در اینجا باید توجه داشت که منظور فقط خدمات مشترک است پس اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمی تواند آن را قطع کند. پس برای قطع خدمات مشترک باید به دو نکته توجه داشت:

۱ـ برگ اظهارنامه برای امتناع کننده از طریق دادگستری فرستاده شود و ده روز از تاریخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالک یا مستاجر از پرداخت شارژ امتناع کند.

۲ـ مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را. بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالاخدمات مشترک را قطع کند خودش قابل تعقیب بوده واز نظر کیفری به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محکوم می شود. (ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی)

پرسش: اگر با قطع خدمات مشترک بازهم هزینه را پرداخت نکرد چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود

پاسخ: اگر مالک یا مستاجر علی رغم قطع خدمات مشترک بازهم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت برمبنای اظهارنامه ابلاغ شده علیه شخص امتناع کننده اجراییه صادر می کند.

پرسش: آیا راه دیگری هم برای الزام فرد ممتنع وجود دارد

پاسخ: درصورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد مدیر ساختمان می تواند به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه شکایت ها خارج از نوبت رسیدگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد.

پرسش: چنانچه مالک یا مستاجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد چه باید کند

پاسخ: نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی می کند و رای می دهد و این رای قطعی است و در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستاجر ممکن نباشد چنانچه دلایل معترض قوی بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.

پرسش: هزینه های مشترک برچه مبنایی تعیین می شوند و آیا قابل اعتراض اند

پاسخ: تعیین نحوه محاسبه هزینه های مشترک قبل از هر چیز با اراده و تصمیم اهالی همان ساختمان برمی گردد که می توانند به هر نحوی آن را تعیین کنند اگر روش خاصی به این منظور تعیین نشده باشد سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک بردو پایه است:

۱ـ آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد مانند آب، گازوئیل، گاز، آسفالت پشت بام و. ‎/ به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان محاسبه می شود.

۲ـ سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد مانند هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژ خانه و تاسیسات، تزئینات قسمت های مشترک ساختمان، نظافت محوطه و ‎/‎/‎/ به طور مساوی محاسبه می شود. در هر صورت هر یک از واحدها که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی کند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثرندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه کند.

روزنامه ایران، شماره ۴۰۴۵ به تاریخ ۱۸/۷/۸۷، صفحه ۱۴ (حقوقی)

 اظهارنامه

ایسکانیوز: باشگاه خبرنگاران دانشجویی ایران «ایسکانیوز» سلسله مطالبی با عنوان حقوق شهروندی را جهت اطلاع رسانی و روشنگری مسائل حقوقی مبتلا به شهروندان و هموطنان منتشر می کند. به گزارش روز دوشنبه باشگاه خبرنگاران دانشجویی ایران «ایسکانیوز» در این شماره «اظهارنامه» تشریح می شود. وقتی از کسی طلبی داریم که شخص حاضر به پرداخت آن نمی شود. یا از ایفای تعهدی امتناع می نماید و یا هر ادعای دیگری که نسبت به شخصی داشته که مدارک لازم جهت اثبات حق خود در دادگاه نیز وجود دارد قبل از طرح دعوی در دادگاه، یک فرصت دیگر به طرف مقابل می دهیم تا نسبت به ادای دین یا ایفای تعهد اقدام نماید به این نحو که با مراجعه به محل فروش تمبر و اوراق قضایی در مراجع قضایی، فرم اظهارنامه را دریافت می نماییم. اظهارنامه در سه برگ تنظیم می شود و اگر طرف شما بیشتر از یک نفر باشد به ازای هر نفر یک برگ اضافه می شود بنابراین وقتی به وسیله اظهارنامه مطالبی را به طور رسمی به طرف مقابل ارسال می نماییم نوشته باید طوری باشد که بعدها قابل اثبات باشد و همچنین وقتی می خواهیم چیزی را به کسی بدهیم و او حاضر نیست آن را بگیرد، از طریق ارسال اظهارنامه به او تسلیم می کنیم. در یک تعریف کلی از اظهارنامه می توان چنین گفت: اظهارنامه عبارت است از اظهار و بیان مطالب به شکل رسمی و قانونی، به عبارت دیگر در صورتی که فردی از دیگری مطالبات و یا اظهاراتی راجع به معاملات و تعهدات داشته باشد، قبل از اقامه دعوی در دادگاه اظهارات خود را در رابطه با معاملات و تعهداتش را به طور رسمی به وی برساند. در واقع ارسال اظهارنامه، یک درخواست رسمی است اما بدون حضور در مراجع قضایی، اگر اظهار شونده توسط اظهارنامه به خواسته متقاضی ترتیب اثر ندهد از طریق قضایی پیگیری خواهد شد. با توجه به تعریف بالا، گاهی گروهی می خواهند با طرف مقابل خود، صلح و سازش نماید که می توانند با ارسال اظهارنامه مشکل ایجاد شده بین خود را حل و فصل نمایند. گروهی دیگر، دلیلی جهت اقامه دعوی و احقاق حق خود ندارند که می توانند با ارسال اظهارنامه و دریافت پاسخ طرف مقابل، در دادگاه به پاسخ ارایه شده از سوی طرف مقابل خود استناد نمایند. ارسال اظهارنامه اصولا اختیاری است و اجباری در ارسال آن برای افراد وجود ندارد لیکن در موارد خاصی، اظهارنامه وفق قوانین و مقررات خاص، اجباری تلقی شده است. به طوری که در صورت عدم ارسال اظهارنامه قبل از اقامه دعوی، دعوی اقامه شده قابلیت رسیدگی را نخواهد داشت که می توان به موارد ذیل اشاره کرد:

۱- در رابطه با حق شارژ آپارتمان ها طبق قانون راجع به تملک آپارتمان ها مصوب سال ۱۳۴۳، که در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیات مدیران به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.

هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، باز هم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیات مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کند و در صورتی که مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجراییه صادر خواهد کرد.

۲- در صورتی که ملکی به اذن مالک در تصرف دیگری باشد در صورتی که مالک با ارسال اظهارنامه از متصرف تقاضای تحویل ملک نماید از تاریخ ارسال در صورتی که ظرف مهلت معین شده ملک را به مالک استرداد نکند از تاریخ انقضای مهلت اعلامی در اظهارنامه متصرف غیرقانونی محسوب شده و می توان بر علیه متصرف دادخواست خلع ید تنظیم نمود. در خاتمه می توان گفت، اظهارنامه جهت، بیان رسمی و محترمانه جهت مطالبات می باشد که امری است بسیار مقبول و پسندیده و چه بسا که همین اظهار رسمی بسیاری از مشکلات را حل نموده و از حضور افراد مختلف با شوون اجتماعی متفاوت در دادگاه ها جلوگیری می نماید و مانع از کثرت پرونده ها در دادگاه ها و اطاله دادرسی در رسیدگی به پرونده های مهم تر و لاینحل خواهد بود.البته در نوشتن متن اظهارنامه باید مواظب بود تا مطالبی عنوان نشود که موجب سوء استفاده طرف مقابل شود و بتواند علیه نویسنده اظهارنامه استفاده نماید و همچنین از بکاربردن کلمات تهدید آمیز و غیرمحترمانه پرهیز شود و خلاصه اینکه جز در مواقع لازم از فرستادن اظهارنامه خودداری نماییم زیرا ممکن است ارسال اظهارنامه موجب هوشیاری طرف مقابل شود. مثلا اگر موضوع دعوی شما مطالبه وجه باشد و قصد داشته باشید با صدور قرار «تامین خواسته» اموال طرف را توقیف کنید او با وصول اظهارنامه این فرصت را پیدا می کند که اموال خود را از دسترس شما خارج نماید.

مواد قانونی مربوط به اظهارنامه در قانون آیین دادرسی مدنی

ماده ۱۵۶ هر کس می تواند قبل از تقدیم دادخواست، حق خود را به وسیله اظهارنامه از دیگری مطالبه نماید، مشروط به اینکه موعد مطالبه فرارسیده باشد. به طور کلی هر کس حق دارد اظهاراتی را که راجع به معاملات و تعهدات خود با دیگری است و بخواهد به طور رسمی به وی برساند ضمن اظهارنامه به طرف ابلاغ نماید.

تبصره اداره ثبت اسناد و دفتر دادگاه ها می توانند از ابلاغ اظهارنامه هایی که حاوی مطالب خفاف اخلاق و خارج از نزاکت باشد خودداری نمایند.

ماده ۱۵۷ در صورتی که اظهارنامه مشعر به تسلیم چیزی یا وجه یا مال یا سندی از طرف اظهارکننده به مخاطب باشد باید آن چیز یا وجه یا مال یا سند هنگام تسلیم اظهارنامه به مرجع ابلاغ، تحت نظر و حفاظت آن مرجع قرار گیرد، مگر آنکه طرفین هنگام تعهد محل و ترتیب دیگری را تعیین کرده باشند. /با همکاری معاونت آموزش قوه قضاییه

 اصلاحیه قانون تملک آپارتمان ها 1376.3.11

‌ماده 1- ماده (4) قانون تملک آپارتمانها به شرح زیر اصلاح و (3) تبصره به آن ملحق می‌گردد:

‌ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت‌اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم‌خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه‌ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

‌تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کند.

‌تبصره 2- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند هزینه‌های مشترک براساس نرخ معینی که به‌تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.

‌تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی‌به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است.

‌ماده 2- تبصره زیر به عنوان تبصره (1) به ماده (10) مکرر قانون اضافه و شماره تبصره‌های آن به ترتیب به تبصره‌های (2) و (3) و (4) و (5) تغییر‌می‌یابد:

‌تبصره 1- در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها‌موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر‌مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده‌مجدد خواهد بود.

‌ماده 3- مواد زیر به عنوان مواد (12)، (13)، (14) و (15) به قانون ملحق می‌شود:

‌ماده 12- دفاتر اسناد رسمی موظف می‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب‌هزینه‌های مشترک را که به

تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل‌الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

‌ماده 13- در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار‌فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان‌که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری‌می‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم‌ مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده‌است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت‌عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

‌تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

‌تبصره 2- چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران‌مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را‌صادر خواهد کرد.

‌ماده 14- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیربنای‌اختصاصی آنها وسیله مدیر یا

مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزی مدیر یا مدیران‌مسئول جبران خسارات وارده می‌باشند.

‌ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. ‌تاریخ تصویب 1376.3.11

‌تاریخ تایید شورای نگهبان 1376.3.21

اصلاحیه قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۷۶

‌ماده 1- ماده (4) قانون تملک آپارتمانها به شرح زیر اصلاح و (3) تبصره به آن ملحق می‌گردد:

‌ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت‌اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم‌خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه‌ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

‌تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کند.

‌تبصره 2- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند هزینه‌های مشترک براساس نرخ معینی که به‌تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.

‌تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی‌به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است.

‌ماده 2- تبصره زیر به عنوان تبصره (1) به ماده (10) مکرر قانون اضافه و شماره تبصره‌های آن به ترتیب به تبصره‌های (2) و (3) و (4) و (5) تغییر‌می‌یابد:

‌تبصره 1- در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها‌موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر‌مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده‌مجدد خواهد بود.

‌ماده 3- مواد زیر به عنوان مواد (12)، (13)، (14) و (15) به قانون ملحق می‌شود:

‌ماده 12- دفاتر اسناد رسمی موظف می‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب‌هزینه‌های مشترک را که به

تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل‌الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

‌ماده 13- در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار‌فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان‌که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری‌می‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم‌ مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده‌است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت‌عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

‌تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

‌تبصره 2- چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران‌مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را‌صادر خواهد کرد.

‌ماده 14- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیربنای‌اختصاصی آنها وسیله مدیر یا

مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزی مدیر یا مدیران‌مسئول جبران خسارات وارده می‌باشند.

‌ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. ‌تاریخ تصویب 1376.3.11

‌تاریخ تایید شورای نگهبان 1376.3.21

 

قانون اصلاح قانون تملک آپارتمان ها

مصوب ۱۳۷۶/۰۳/۲۱

قانون تملک آپارتمانها سال 1343/12/16

ماده ۱- مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است.

 1- مالکیت قسمت های اختصاصی 2-  مالکیت قسمت های مشترک.

ماده ۲- قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت ها مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده ۳ - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

ماده ۴- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره ۱- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می کند.

تبصره ۲- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.

تبصره ۳- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. (اصلاحی و الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۷۶)

ماده ۵ - انواع شرکت های موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.

ماده ۶ - چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.

تبصره - نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

ماده ۷ - هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلف اند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده ۸ - در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.

ماده ۹ - هر یک از مالکین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.

ماده ۱۰ - هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالکاز استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید.

ماده ۱۰ مکرر - در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.

هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و خودداری کنند و درصورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف می باشند که بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

تبصره ۱- در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۷۶)

تبصره ۲- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.

تبصره ۳- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک در دادگاه تخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است. در مواردیکه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.

تبصره ۴- در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها بعنوان جریمه می باشد. (اصلاحی بموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده ۱۰ مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمان ها)

ماده ۱۱ - دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا به گذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.

ماده ۱۲- دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالکیا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

ماده ۱۳- در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.

تبصره ۱- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره ۲- چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.

ماده ۱۴- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یکاز مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده می باشند.

ماده ۱۵- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. 

تضمین حقوق شهروندان با نگاهی بر مسئولیت مدنی و نظریه های مرتبط با آن

هرچند که قانون مدنی تعریفی از مسئولیت مدنی به دست نداده است اما می توان گفت در مفهوم گسترده، مسئولیت مدنی همه عناوین الزامات خارج از قرارداد شامل غصب، اتلاف، تسبیب، استیفا، استفاده بلاجهت و اداره کردن مال غیر و خسارات حاصله از عدم اجرای تعهد و زیانهای ناشی از جرم را شامل می شود.

در ماده 1 قانون مسئولیت مدنی مصوب 1339 آمده است: «هر کس بدون مجوز قانونی عمداً یا در نتیجه بی احتیاطی به جان یا سلامتی یا مال یا آزادی یا حیثیت یا شهرت تجارتی یا به هر حق دیگر که به موجب قانون برای افراد ایجاد گردیده لطمه ای وارد نماید که موجب ضرر مادی یا معنوی دیگری شود مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود می باشد». از این رو گفته می‌شود در هر مورد که شخص ناگزیر از جبران خسارت دیگری باشد، در برابر او مسئولیت مدنی دارد.

 مبانی مسئولیت مدنی در اسلام

     در فقه اسلامی قواعد گوناگونی وجود دارد که میتوان به عنوان مبانی مسئولیت مدنی در اسلام نام برد، از آن جمله قواعدی مثل قاعده لاضرر، قاعده اتلاف، قاعده تسبیب، قاعده ضمان ید و قاعده ضمان غرور را می توان برشمرد. از مجموع قواعد یاد شده می توان چنین نتیجه گرفت:

1- هیچ ضرری نباید بدون جبران بماند (لا ضرر و لا ضرار فی‌السلام)،

2- هر کس مال دیگری را تلف کند مسئول جبران آن است (من اتلف مال الغیر فهو له ضامن)،

3- هر کس بر مال دیگری مستولی شود، ضامن نقص و تلف آن است ( علی الید ما اخذت حتی تؤدیه)،

4- هر کس دیگری را به امری مغرور کند و از این راه زیانی به او برساند باید جبران خسارت نماید (المغرور یرجع الی من غره)

 مبانی مسئولیت مدنی در حقوق

در متون کلاسیک و حقوق عرفی، دو نظریه تقصیر و خطر بیشتر از سایر تئوری ها مبنای مسئولیت مدنی را تشکیل می دهند.

نظریه تقصیر مسئولیت مدنی را صرفاً در صورتی قابل طرح می داند که وارد کننده خسارت در انجام عمل زیانبار، مرتکب تقصیری شده باشد و ملاک آن نیز سنجش رفتار مباشر است لذا اگر از نظر عرف، از رفتاری که برای حفظ حقوق دیگران لازم است تجاوز شده باشد، مباشر ملزم به جبران خسارت است بنابراین تنها دلیلی که میتواند مسئولیت کسی را نسبت به جبران خسارت توجیه کند، وجود رابطه علیت بین تقصیر او و ضرر وارده است.

اما طبق نظریه خطر ، در برخی موارد بدون تقصیر هم مسئولیت ایجاد می شود بر همین اساس از آنجا که امروزه مواردی رخ می دهد که تقصیری در میان نبوده اما ضرری هم واقع نشده است. لذا در این فرضیه گفته میشود: هر کسی که به فعالیتی بپردازد و شرایط خطرناکی را برای دیگران بوجود می‌آورد از آنجا که وی از این محیط منتفع میشود، باید زیانهای ناشی از آنرا نیز جبران کند. به عبارت دیگر برای مسئول دانستن شخص نیازی نیست که او در انجام عمل خسارت بار حتماً مرتکب تقصیری شده باشد، بلکه همین که از عمل خطر آفرین او، خسارتی ببار آید، خواه در انجام آن عمل مرتکب تقصیری شده یا نشده باشد، مسئول بوده و باید خسارت وارده را جبران نماید.

نظریه دیگری که در این باب مطرح شده است ، نظریه تضمین حق است. به موجب این نظریه مبنای مسئولیت مدنی تضمین قانونگذار است و هر کس حق دارد از اموال خود سود ببرد و قانون از وی حمایت می‌کند ، هرچند محکوم کردن کسی که خطایی مرتکب نشده، محکوم کردن بی‌گناه است؛ ولی قربانی حادثه نیز بیگناه است و محروم ساختن او از جبران خسارت نیز محکوم کردن بی‌گناه است لذا مسئله شناسایی مسئولیت مدنی اشخاص در واقع مسئله مربوط به رفع تزاحم بین حق زیان دیده و آزادی شخص مالک است که باید به نفع زیان دیده حل شود. البته نه در همه موارد ؛ بلکه در جایی که اعمال حق با اضرار به دیگری ملازمه نداشته باشد.

مفهوم و مبناى انواع مسئولیت مدنى

 نظریه تقصیر

مطابق این نظریه شخص وقتى مسئول است که در انجام اعمال خود مرتکب تقصیر یا خطائى شده باشد.

تقصیر چیست؟ قانون مدنى ایران در ماده ۹۵۳ خود تقصیر را شامل تعدّى و تفریط مى‌داند. بدین معنى که ترک عملى که به ‌موجب قرارداد یا متعارف براى حفظ مال غیرلازم است تفریط نامیده مى‌شود و تعدى عبارت است از تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری.

بر پایه تعریف قانونى مذکور، تقصیر دربر گیرنده تخلف از تعهد و التزام قانونى یا قراردادى و یا تجاوز یک شخص به حقوق شخصى دیگرى برخلاف متعارف است و مى‌توان گفت که تقصیر عبارت است از عمل خلاف حق که یک شخص نسبت به شخص دیگرى انجام مى‌دهد. بنابراین هرگاه شخصى در اعمال و رفتار خود احتیاط معمول و مرسوم در جامعه را رعایت نکند یا از مقررات تخلف کند و موجب زیان دیگرى شود، مسئول و مقصر شناخته مى‌شود و ملزم است که از عهدهٔ جبران زیان وارد شده برآید. به‌طور مثال، راننده‌اى که از مقررات راهنمائى و رانندگى تخلف مى‌کند و موجب حادثه‌اى مى‌شود که منجر به خسارت اشخاص دیگرى مى‌شود مقصر است و باید زیان وارد شده را جبران کند.

بنابراین نظریه زیاندیده وقتى مى‌تواند به حق خود برسد که ثابت کند عامل زیان مرتکب تقصیر و خطائى شده و زیان وارد بر او نتیجه مستقیم تقصیر عامل زیان است. عامل زیان نیز براى رفع مسئولیت خود مى‌تواند ثابت کند که زیان وارد شده در نتیجهٔ تقصیر و خطاى زیاندیده یا بر اثر قوه قاهره بوده است.

طبق این نظریه ارتکاب تقصیر و خطا شرط اصلى مسئولیت مدنى است. به‌علاوه در بعضى از سیستم‌هاى حقوقى چنانچه عامل زیان داراى قوه تشخیص و تمیز نبوده و قابلیت انتساب تقصیر نداشته باشد (مانند صغیر غیرممیز و مجنون)، مسئولیت وجود نخواهد داشت تا خسارتى جبران شود. به‌طور کلى حسن این نظریه آن است که هر کس را مسئول عواقب و پیامدهاى اعمال و رفتار خود مى‌داند و به مسئولیت جنبهٔ شخصى مى‌دهد که خود موجب افزایش احتیاط نزد افراد مى‌شود. در واقع این نظریه تحت‌تأثیر مسئولیت جزائى است و به‌طورى که مى‌دانیم در مسئولیت جزائى ارتکاب تقصیر شرط اصلى مسئولیت فرد است.

اما قبول این نظریه، در شرایط زندگى پیچیده کنونى، خالى از عیب و اشکال نیست و موجب مى‌شود که بسیارى از زیان‌ها بدون جبران بماند. به‌طور مثال اگر اتومبیلى‌ که در ساخت آن دقت و احتیاط کافى به‌کار رفته است ناگهان منفجر شود و زیانى به دیگرى وارد کند یا اگر اتومبیلى نو یا راننده‌اى ماهر بر اثر بریدن ترمز یا عابرى تصادف کند و موجب صدمه بدن او شود، دارنده اتومبیل در سیستم حقوقى مبتنى بر نظریه تقصیر مى‌تواند به استناد رعایت احتیاط‌هاى لازم و معمول از مسئولیت مبرّا شود. در این‌صورت اثبات تقصیر عامل زیان و درخواست خسارت براى زیاندیدگان مشکل خواهد بود. حال آنکه عدالت اجتماعى ایجاب مى‌کند که خسارت وارد به زیاندیدگان بدون جبران نماند. به هر حال قبول نظریه تقصیر در شرایط کار و فعالیت جوامع امروزى، براى حفظ نظم و رفع اختلافات و درمان دردها و مشکلات اجتماعى ناشى از حوادث و سوانح، کافى نخواهد بود.

 نظریه خطر

در این دیدگاه ارتکاب تقصیر شرط مسئولیت مدنى نیست بلکه هر کسى‌که بر اثر فعالیت خود خطرهائى ایجاد مى‌کند و موجب زیان دیگرى مى‌شود مسئول و ملزم به جبران خسارت وارد شده است. بنابراین شخصى که اتومبیلى را به حرکت درمى‌آورد و یا کارخانه‌اى را به‌کار مى‌اندازد ایجاد خطر مى‌کند و چون از منافع این فعالیت بهره‌مند مى‌شود ناچار باید ضررى را که از این راه متوجه دیگرى مى‌شود تقبل و جبران کند.

            علت پیدایش این نظریه جدید آن بود که حوادث وسایل نقلیه موتورى و رخدادهاى زیانبار کارخانه‌ها روز به روز توسعه مى‌یافت و خسارت‌هاى زیادى بر دوش زیاندیدگان مى‌گذاشت و اغلب، حق آنها ضایع مى‌شد. زیرا عامل زیان از شرایط و موقعیت اقتصادى بهترى برخوردار بود و با استفاده از قانون و امکان‌هاى خود از مسئولیت معاف مى‌شد. به‌علاوه ضوابط تقصیر نیز اغلب غیرمشخص و در مورد هر حادثه‌اى علل مختلفى داشت. خلاصه آنکه وضع حقوقى و موقعیت زیاندیدگان بسیار بد و آسیب‌پذیر بود و یک سلسله مشکل‌ها و نابه‌سامانى‌هاى اجتماعى ایجاد مى‌کرد. به همین جهت حقوقدانان به فکر بهبود و اصلاح وضع زیاندیدگان افتادند و به این نتیجه رسیدند که باید تسهیلاتى در امر اثبات قائل شد. در راه اجراء این نیت، قائل به فرض مسئولیت یا فرض تقصیر شدند و دارنده شیءِ خطرناک را مسئول جبران زیان وارد به دیگرى دانستند. این نظریه موضوع رأى معروف دیوان‌عالى کشور فرانسه در سال ۱۹۳۰ و از مادهٔ ۱۳۸۴ قانون مدنى فرانسه استنباط شده است.

مطابق نظریه خطر، مسئولیت مدنى ما به‌ازاء نفع و فایده و لذتى است که شخص از شیءِ متعلق به خود یا از فعالیت خود مى‌برد. در واقع حقوقدانان و دادرسان بدون آنکه مفهوم تقصیر را نادیده بگیرند به جست‌وجوى قاعده جدیدى پرداختند که مبناى جبران زیان قرار گیرد و این قاعده را چنین بیان داشتند که خسارت باید به کسى نسبت داده شود که سبب وقوع آن شده است. بر پایه این نظریه چنانچه بر اثر عمل شخص یا اشخاص وابسته به او یا اشیاء تحت تصرف او خسارتى به دیگرى وارد شود، عامل زیان مسئول به‌شمار مى‌رود و باید از عهده جبران زیان وارد شده برآید مگر آنکه بتواند خلاف آن را ثابت کند.

           بنابراین، اصل بر مسئول بودن عامل زیان جارى است و اثبات خلاف آن بر عهدهٔ او است. در این‌صورت بار اثبات از دوش زیاندیده برداشته مى‌شود و کافى است زیاندیده ثابت کند که خسارتى به او وارد شده و این خسارت ناشى از فعل عامل زیان است (اثبات رابطه علیت). این نظریه بعدها توسعه یافت و به‌دنبال آن نظریه مطلق خطر پیدا شد. مطابق نظریهٔ اخیر هر کس موجب زیان دیگرى شود مسئول جبران آن است و اثبات خلاف آن جز در مورد فورس ماژور جایز نیست. علت پیدایش نظریهٔ اخیر توسعهٔ ماشینیسم و پیچیدگى زندگى صنعتى کنونى و ضرورت حمایت کامل زیاندیدگان است. بنابراین مطابق نظریه خطر، دارندگان وسایل نقلیه موتورى و صاحبان کارخانه‌ها و کارگاه‌ها مسئول جبران زیان‌هائى هستند که بر اثر فعالیت آنها به اشخاص دیگرى وارد مى‌شود. ایرادى که به این نظریه گرفته‌اند آن است که قبول مطلق این نظریه ابتکار و آزادى عمل صاحبان فعالیت‌هاى اقتصادى را محدود مى‌کند و هزینه‌هاى سنگینى براى جبران خسارت‌ها به‌عهده آنها مى‌گذارد.

اما با توجه به آثار مفید اجتماعى که اجراء نظریهخطر دربر دارد و تأمین و حمایتى که از این راه نصیب زیاندیدگان مى‌شود و با توجه به اینکه امروز اکثر صاحبان فعالیت، مسئولیت مدنى خود را در قبال زیاندیدگان بیمه مى‌کنند و امر جبران خسارت‌ها را به‌عهده شرکت‌هاى بیمه مى‌گذارند، این ایراد قابل رفع است.

 نظریه تضمین حق

افزون بر دو نظریه فوق، بوریس استارک، استاد دانشگاه پاریس، نظریه دیگرى را به‌عنوان مبناى مسئولیت مدنى مطرح کرده که به نظریه تضمین حق معروف است. به‌نظر این دانشمند حقوق، مبناى مسئولیت مدنى محدود و منحصر به نظریه تقصیر یا نظریه خطر نیست و اشتباه است که تنها به آثار و ارزیابى عمل عامل زیان توجه کنیم و حقوق زیاندیده و تضمین قانونگذار را فراموش کنیم.

به‌نظر این حقوقدان هر کس حق دارد در جامعه خود سالم و ایمن زندگى کند و حقوق او تضمین شود. هیچ‌کس حق ندارد حقوق و سلامتى و ایمنى دیگران را به خطر اندازد. پس به محض اینکه حقى از بین رفت و زیانى وارد شد عامل زیان باید آن را جبران کند و همین الزام به جبران زیان، مسئولیت مدنى نامیده مى‌شود. حسن بزرگ این نظریه آن است که به تضمین حقوق افراد زیاندیده و حمایت قانونى از آنان توجه و تأکید دارد. با این همه به این نظریه ایراد گرفته‌اند که حمایت از حقوق واردکنندهٔ زیان را، که در اجراء حقوق خود فعالیت مى‌کند، نادیده گرفته و براى حقوق زیاندیدگان تقدم و رجحان قائل شده است. در پاسخ به این ایراد حقوقدان مذکور مى‌گوید که تضمین و حمایت از حقوق مربوط به جسم و جان انسان بر سایر حقوق او برترى دارد. ایشان با تفکیک خسارت‌هاى بدنى و مالى از خسارت‌هاى معنوى و اقتصادى معتقد هستند که خسارت‌هاى بدنى به هر حال باید جبران شود ولى جبران خسارت‌هاى اقتصادى و معنوى موکول به اثبات تقصیر عامل زیان است.

همان‌طور که دکتر ناصر کاتوزیان نوشته‌اند، گرچه نظریه تضمین حق نیز در ایجاد مسئولیت مدنى نقش مؤثرى دارد ولى هیچ ‌یک از نظریه‌هاى ابراز شده نمى‌توانند به تنهائى و به‌طور انحصارى مبناى مسئولیت مدنى قرار گیرند. در هر یک از این نظریه‌ها حقیقتى انکارناپذیر وجود دارد. به ‌نظر ایشان آنچه اهمیت دارد رسیدن به عدالت است و این ابزارهاى منطقى تنها وسایل راه‌گشائى به این هدف هستند.

به‌نظر مى‌رسد که مبناى تشخیص مسئولیت مدنى عرف و اصول مورد قبول جوامع انسانى است. مسئولیت مدنى امرى وابسته به فرهنگ و اخلاق و ویژگى‌هاى اجتماع است و با تحول شرایط اقتصادى و اجتماعى جوامع بشرى تغییر و تحول پیدا مى‌کند. تحول‌هاى دنیاى کنونى و شرایط ویژه آن ایجاب مى‌کند که جامعه، افراد عضو خود را در مقابل حوادث و خطرها حمایت کند. قبول نظریه خطر و نظریه تضمین حقوق یا نظریه تضمین اجتماعى، به‌ویژه اگر با تکنیک متوفى بیمه تلفیق و تکمیل شوند، مى‌توانند در راه تحقق این هدف عدالت‌گرایانه و انجام تعهد اجتماع در مقابل افراد عضو خود مفید و کارساز باشند.

بررسی ماهیت حقوقی عقد یا قرارداد و نکات کاربردی بسیار مهم در تنظیم قرارداد

تعریف عقد 
قرارداد یا عقد طبق ماده 183  قانون مدنی عبارت است از اینکه: یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند و مورد قبول آن­ها قرار گیرد. 
توافق دو یا چند نفر جزء اصلی تعریف قرارداد است، برای مثال در خرید ملک یا آپارتمان دو نفر توافق می­کنند که یکی (فروشنده) ملک خود را به دیگری (خریدار) بدهد و دیگری در قبال آن پولی به فروشنده پرداخت کند. 
قصد و رضایت درونی دو طرف بر انتقال مال یا انجام کاری برای وقوع یک قرارداد کفایت می­کند و زمانی که دو طرف با اراده آزاد بر موضوعی توافق کنند، ملزم به رعایت آن می­شوند و پس از آن در حق طرفین و افرادی که جانشین آن­ها می­شوند (قایم­ مقام قانونی) نیز موثر است و نیاز به هیچ گونه تشریفاتی ندارد ، اما نکته مم این است که قانون­گذار به لحاظ مصالح اجتماعی شرایطی را به موارد فوق افزوده است که در بعضی مواقع بدون توجه به آن شرایط و تشریفات، مراجع قانونی از پذیرش قرارداد خودداری خواهند نمود.
طرف قرارداد 
طرف قرارداد ممکن است یک یا چند انسان (شخص حقیقی) یا شرکت­ها و موسسات دولتی و غیر دولتی (شخص حقوقی) باشند.
تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی 
در تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی توجه به مساله بلوغ، عقل و ممنوع­ المعامله­ نبودن فرد بسیار مهم است هم­چنین ممکن است شخصی به نمایندگی و وکالت از سوی دیگری قرارداد را تنظیم کند، در این صورت باید برگه نمایندگی و وکالت­نامه او و اعتبار آن را بررسی کرد و حتماً شماره و مشخصات آن را در متن قرارداد ذکر کرد. 
طبق ماده 190 قانون مدنی برای صحت عقد، چهار شرط اساسی لازم است: 1. قصد طرفین و رضای آنان؛ 2. اهانت طرفین؛ 3. موضوع معین مورد معامله؛ 4. مشروعیت معامله. هر گاه قرارداد یکی از این چهار شرط را نداشت، ممکن است عقد وجود خارجی پیدا نکند و اساساً باطل باشد و ممکن است غیرنافذ باشد، عقد غیرنافذ در حالت عدم نفوذ، مثل باطل است، ولی با تنفیذ بعد اصلاح­ پذیر است. در اینجا قصد و رضای طرفین و اهلیت توضیح داده می­شود.
قصد و رضای طرفین 
برای انجام عقد، هر یک از دو طرف باید اراده انعقاد آن را داشته باشند. اراده مرکب از رضا و قصد است. قصد و رضا با یک سلسله اعمال درونی انجام می­گیرد. وقتی می­خواهید کتابی را خریداری کنید، کتاب را در ذهن تصویر و میل باطنی و اشتیاق به داشتن آن پیدا می­کنید که این «رضا» است سپس تصمیم می­گیرید آن را بخرید. قصد و رضا باید به نحوی مثل لفظ، نوشته، اشاره یا عمل خارجی دیگری به طرف اعلام شود و معیوب نباشد.
اهلیت طرفین 
متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند. اهلیت دو قسم است. اهلیت تمتع و اهلیت استیفا. اهلیت تمتع عبارت از قابلیت شخص است برای اینکه بتواند دارای حق و تکلیف شود. این اهلیت با دارا بودن حق با تولد انسان شروع و با مرگ او تمام می­شود. اهلیت استیفا، قدرت و توانایی اعمال حق است؛ یعنی شخص بتواند در اموال و حقوق خود تصرف کند و عقود و معاملاتی انجام دهد. کسی که اهلیت استیفا دارد، باید بالغ و عاقل و رشید باشد. منظور از صغیر، اشخاص غیربالغ است، کسانی که کمتر از 18 سال تمام دارند، صغیراند.

تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی 
زمان تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی، باید با ملاحظه اساسنامه شرکت و آگهی آخرین تغییرات آن (مندرج در روزنامه رسمی) معلوم شود که آیا شرکت در محدوده موضوع فعالیت خود قصد انعقاد قرارداد دارد یا خیر؟ و نیز مشخص شود چه کسانی دارای نمایندگی و حق امضای اسناد و قرارداد برای شرکت می باشند.
موضوع قرارداد 
موضوع قرارداد، مال یا عملی است که طرفین قرارداد متعهد به تسلیم یا انجام آن هستند. 
شرایط اساسی موضوع قرارداد (مورد معامله) عبارتند از:
1) مورد معامله ارزش اقتصادی داشته باشد.
2) مورد معامله در زمان انعقاد قرارداد، موجود، معلوم و معین باشد، مثل یک دستگاه اتومبیل با مشخصاتی که طرفین رویت و از کیفیت آن کاملاً آگاه شوند.
3) مورد معامله چنانچه در زمان انعقاد قرارداد موجود نباشد باید کیفیت و کمیت آن مال معلوم و معین و کاملاً توصیف شود و واگذارکننده به تولید، ساخت و واگذاری آن پس از تولید (با جزئیاتی که هیچ تردیدی باقی نماند) متعهد شود.
4) تسلیم مال امکان­پذیر باشد و فروشنده مالک باشد، والا معامله فضولی بر مال غیر محسوب می­شود و اگر مالک اصلی رضایت به انتقال ندهد، معامله باطل می­شود.

مدت قرارداد
در برخی از قراردادها، مدت قرارداد از جمله ارکان تشکیل ­دهنده آن محسوب می­شود، مثل قراردادهایی که موضوع آن ارایه خدمات یا انجام کار است و یا در قرارداد اجاره که تاریخ از جمله شرایط صحت و درستی آن است؛ به نحوی که اگر مدت اجاره معلوم نباشد، قرارداد باطل است. توصیه می­شود تاریخ هم به صورت عددی و هم به صورت حروفی درج شود، زیرا از نظر حقوقی آثار بسیار مهمی خواهد داشت. در مواردی ممکن است تاریخ انتقال یا تاریخ انجام کار غیر از تاریخ تنظیم قرارداد باشد. لذا در بند جداگانه ­ای با عنوان مدت قرارداد باید زمان دقیق آغاز و پایان کار تصریح شود. اگر تاریخ شروع قرارداد به دلیلی از قلم بیفتد و در قرارداد ذکری از آن نشود تاریخ امضای قرارداد تاریخ آغاز آن محسوب می­شود.
مبلغ قرارداد 
مبلغ یا قیمت قرارداد که در قراردادهای خرید و فروش به آن ثمن معامله گفته می­شود عبارت از ارزشی است که در مقابل کالا یا خدمات پرداخت می­شود. 
توصیه می­شود که میزان و نحوه پرداخت قیمت مورد معامله دقیقاً با ذکر جزئیات اقساط و مدت آن و یا اسنادی که به صورت چک حساب جاری و یا چک مسافرتی یا وجه نقد است، توضیح داده شود تا از هر گونه سوء استفاده پیشگیری شود.
محل تنظیم قرارداد و  محل انجام تعهد 
به طور کلی باید محل تنظیم تمامی قراردادها معین باشد، زیرا طبق قانون آیین دادرسی مدنی محل تنظیم قرارداد، در تعیین دادگاهی که در رسیدگی به اختلاف ناشی از قرارداد صالح است، نقش مهمی خواهد داشت. 
محل انجام تعهد نیز باید در برخی قراردادها معین شود؛ به خصوص در قراردادهایی که موضوع آن ارایه خدمات یا تحویل کالاست. 
اگر محل انجام تعهد به دلایلی مشخص نشود، باید در محلی که قرارداد در انجا تنظیم شده تعهد انجام گیرد، مگر اینکه طبق عرف محل خاصی در نظر گرفته شود. 
شرایط اساسی و مهم برای صحت قرارداد 
برای صحت عقد، چهار شرط اساسی لازم است: 
1.  قصد طرفین و رضای آنان
2. اهلیت طرفین
3. موضوع معین
4. مشروعیت معامله
هر گاه عقد یا قرارداد فاقد یکی از چهار شرط فوق باشد، عقد باطل یا غیرنافذ می­شود. عقد غیرنافذ در حالت عدم نفوذ ، حکم باطل است ولی با تنفیذ بعدی اصلاح­پذیر است.
اجبار و اکراه در قرارداد 
اجبار و اکراه عبارت از عملیاتی است که بر علیه یک نفر اعمال می­شود تا رضای او به اجبار گرفته شود. اگر عملیات عبارت باشد از آزار یا صدمه بدنی، اکراه مادی خواهد بود و اگر عبارت باشد از تخویف، اکراه معنوی یا تهدید نامیده می­شود. به موجب ماده 203 قانون مدنی اکراه موجب عدم نفوذ معامله است، اگر چه از طرف شخص خارجی غیر از متعاملین واقع شود. این قاعده کاملاً موافق منطق است، زیرا صرف­ نظر از شخص تهدیدکننده، خود تهدید، رضای مکروه را معلول نموده و موجب عدم نفوذ معامله می­شود ولو اینکه تهدیدکننده شخص خارجی باشد. 
برخی شرایط اکراه عبارت است از عمل همراه با تهدید برای تحقق­ بخشیدن یک عمل حقوقی. نتیجه اکراه باید به صورت وجود بیم خطر و ضرر در جان یا مال خود یا خویشاوندان نزدیک باشد و نزدیکی خویشاوند به مفهوم عرفی ملاک است. میزان تهدید باید به قدری باشد که در عقود قصد انشاء را سلب نکند و یا در اقرار و شهادت، قصد را سلب نکند.
شرایط و تعهدات طرفین 
طرفین قرارداد طبق قانون می­توانند شروطی را که مخالف شرع و قانون نباشد، در ضمن عقد بگنجانند. مثلاً طرف قرارداد، اتومبیل را به طرف دیگر می­فروشد و با او در ضمن قرارداد شرط می­کند که خریدار ظرف یک ماه مغازه فروشنده را رایگان نقاشی نماید، یا فروشنده بتواند تا یک ماه یا بیشتر یا کمتر از ماشین فروخته شده یک روز در هفته استفاده نماید، یا موتورسیکلت خریدار، رایگان به فروشنده واگذار شود و غیره. شرایطی که در ضمن عقد اصلی گنجانده می­شود، اقسام و شرایطی دارد که در زیر شرح داده خواهد شد. به طور کلی شرط بر سه قسم است:
شرط صفت : 
عبارت است از شرط مربوط به کیفیت یا کمیت مورد معامله. هرگاه شرطی، شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست، کسی که شرط به نفع او شده است می­تواند معامله را فسخ نماید. مثل اینکه کسی در موقع خریدآپارتمان شرط کند که این خانه را به شرط داشتن فلان مقدار طول و عرض می­خرد
شرط نتیجه: 
آن است که تحقق امری در خارج، شرط شود. مانند اینکه کسی در عقد شرط کند که هرگاه تمام پول را به مشتری بپردازد، از طرف مشتری وکیل است که مال مورد معامله را به خود منتقل کند.
شرط فعل اثباتاً یا نفیا: 
آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود. کسی که ملزم به انجام شرط شده است باید آن را انجام و در صورت تخلف، طرف معامله می­تواند به حاکم رجوع نموده و تقاضای اجبار به وفای شرط نماید. هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور، ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می­تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند. هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.
شرایط باطل ضمن قرارداد به سه دسته زیر تقسیم می شود:

1) شرایطی که باطل هستند و باعث ابطال عقد می­شوند، عبارتند از:
الف) شرط خلاف مقتضای عقد؛ شرطی است که با هدف عقد یا ماهیت عقد در تضاد است. مثلاً در قرارداد فروش مغازه شرط شود که فروشنده مغازه را تسلیم طرف قرارداد نکند. 
ب) شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود. (اگر مورد معامله معلوم یا موجود نباشد، مثلاً فروشنده مغازه­ای را بفروشد که هنوز وجود خارجی ندارد یا معلوم نباشد که مورد معامله مغازه است یا آپارتمان) 
2) شروطی که باطل هستند ولی به سلامت قرارداد لطمه ­ای نمی­زند، عبارتند از:
الف) شرطی که انجام آن غیرمقدور باشد؛ فرضاً کسی مغازه­ای را به دیگری بفروشد و شرط کند که حتماً باید فرزند خریدار نیز در آن مغازه کار کند. 
ب) شرطی که در آن نفع و فایده نباشد. 
ج) شرطی که نامشروع باشد. 
3) شراطی که باطل هستند و تخلف از آن­ها باعث می­شود برای طرف دیگر حق فسخ پیدا شود یا جریمه و خسارتی پرداخت کند. 
 حق طرف معامله در استفاده از شرط 
طرف معامله که شرط به نفع او شده، می­تواند از عمل به آن شرط صرف­نظر کند در این صورت مثل آن است که این شرط در معامله قید نشده باشد، اما شرط نتیجه قابل اسقاط نیست. اسقاط حق حاصل از شرط، ممکن است به لفظ باشد یا به فعل. یعنی عملی که دلالت بر اسقاط شرط نماید. در صورتی که معامله به واسطه اقاله یا فسخ بر هم بخورد، شرطی که در ضمن آن شده است، باطل می­شود. زیرا حیات و بقای شرط به وجود عقد اصلی بستگی دارد و چنانچه به هر دلیلی عقد اصلی از بین برود، شرط ضمن آن نیز از بین می­رود و تعهدی برای طرفین قرارداد ایجاد نمی­کند. اگر کسی که ملزم به انجام آن شرط بوده است، عمل به شرط کرده باشد می­تواند عوض آن را از مشروط له بگیرد.
حق فسخ 
حق فسخ به معنی اختیار بر هم زدن معامله یا قرارداد می باشد . گاهی در یک قرارداد لازم (یعنی هیچ­کدام از طرفین حق برهم زدن معامله را ندارند) حق فسخ پیش­بینی می­شود. بدین ترتیب به یک طرف اجازه یا اختیار داده می­شود که قراردادی را که برای طرفین لازم­الاجراست، تحت شرایطی بر هم بزند. به آن اختیار اصطلاحاً خیار فسخ گفته می­شود. در قانون مدنی از ده نوع خیار نام برده شده است، برای مثال اگر کسی آپارتمانی را خریداری کند و بعداً مشخص شود که آپارتمان تاسیسات بهداشتی مناسب ندارد و غیر قابل استفاده است، می تواند به دلیل خیار عیب آن معامله را یک­طرفه بر هم بزند. نکته مهم در مورد حق فسخ این است که شخصی که دارای حق فسخ است، باید پس از اطلاع از ایراد (یا شرایطی که خیار فسخ برای وی ایجاد شده) فوراً قصد خود را مبنی بر فسخ قرارداد، به طرف مقابل اطلاع بدهد.
هزینه انجام موضوع قرارداد 
تعیین مسوولیت طرفین در مقابل هزینه­ های موضوع اجرای قرارداد مثل هزینه قانونی برای تنظیم سند رسمی؛ (اعم از هزینه دفترخانه، مالیات، عواض و سایر حقوق دولتی، هزینه حمل­ونقل کالا، بیمه و انبارداری) در قراردادهای خرید و فروش کالا بسیار مهم است. چه بسا بی ­توجهی در تعیین مسوولیت طرفین، موجب بروز اختلاف و تشکیل پرونده­های متعدد در دادگستری می­شود. بنابراین ذکر هزینه ­های فوق در قرارداد ضروری است.
فورس ماژور (قوه قهریه یا حوادث و اتفاقات پیش­ بینی نشده) 
فورس ماژور که اصطلاحی در حقوق فرانسه است و در فارسی به قوه قاهره یا قهریه ترجمه شده است به معنی عام عبارتست از هر حادثه غیر قابل پیش بینی و غیر قابل اجتناب که متعهد را از اجرای تعهد باز می دارد . به تعبیر دیگر فورس ­ماژور، عبارت است از واقعه غیرقابل پیش بینی که طرفین مداخله­ای در بروز آن ندارند مثل نیروهای طبیعی از قبیل سیل، زلزله، آتش سوزی، جنگ که موجب تعطیل بانک­ها و بازارها می­شود و ... فورس ماژور باید کاملا بیگانه با شخص متعهد باشد و چنانچه عدم اجرای تعهد ناشی از تقصیر متعهد باشد، فورس ماژور تحقق پیدا نخواهد کرد.
مصادیق قوه قاهره در قانون ذکر نشده و تعیین و تشخیص مصداق آن با دادگاه است و اثبات آن از سوی مدعی فورس ماژور بسیار مشکل می باشد ، بروز این حوادث گاهی باعث می­شود که به طور کلی انجام موضوع قرارداد منتفی شود و گاهی به طور موقت (در یک محدوده زمانی خاص) انجام تعهد ناشی از قرارداد را غیرممکن و معلق می­سازد و پس از مرتفع شدن موانع، مجدداً باید به قرارداد عمل شود. در این خصوص تأخیر در انجام قرارداد تعهدی برای طرفین ایجاد نمی­کند.
توصیه های مهم برای تنظیم قرارداد 
از هر گونه تنظیم سند در حالت خستگی، تشنگی، گرسنگی، عصبانیت خودداری شود؛ زیرا این موارد باعث می­شود بعضی از مطالب حساس از ذهن تنظیم­ کننده قرارداد خارج شده و در قرارداد ذکر نشود. 
 از ذکر مطالب غیر ضروری خودداری شود. 
 در صورتی که فروشنده، وکیل رسمی مالک است باید در وکالتنامه دقت شود که آیا وکیل حق اخذ ثمن و حق اسقاط خیارات را دارد یا خیر؟ و آیا حق توکیل به غیر (در مواردی که فروشنده وکیل است و حاضر به دادن وکالت به خریدار برای تنظیم سند بوده است) را دارد یا خیر! 
 در وکالتنامه ارایه ­شده وکیل باید اولاً بلاعزل بوده ثانیاً ضمن عقد خارج لازم بر موکل شرط شود که حق ضم وکیل دیگری را به خریدار (که در اینجا وکیل خواهد بود) ندارد. 
 اگر فروشنده ولی مالک و مالک صغیر است، باید دقت شود که در زمان امضای مبایعه­ نامه صغیر، کبیر نشده باشد و در قرارداد قید شود که معامله­ کننده به ولایت از طرف فلان صغیر معامله انجام می­دهد و از شناسنامه وی و صغیر که با امضای ولی باشد، رونوشت اخذ شود. 
 در نگارش سند قرارداد باید با خط خوش و خوانا باشد از نگارش کلمات روی همدیگر به نحوی که قادر به بازخوانی مطلب نشده و عقد را دچار ابهام کند، خودداری شود؛ به خصوص در مواردی که از کاربن استفاده می­شود. 
 مواردی که در آن­ها رقم به کار رفته، بهتر است رقم به صورت حروف نیز قید شود، (مثلاً مبلغ معامله 60/000/000 ریال، شصت میلیون ریال) تا در صورت ابهام به راحتی رفع شود. 
 اگر فروشنده قیم مالک است، باید قیم­نامه ملاحظه و فتوکپی آن با امضای قیم اخذ شود. مفاد قیم­نامه دقیقاً مطالعه و بررسی شود که آیا قیم با نظارت و مداخله مقام قضایی (اداره سرپرستی) حق فروش دارد یا خیر و اگر به مجوز از مقام قضایی نیاز دارد تا مجوز لازم اخذ نشده است نباید با او قرارداد امضا و یا به وی پولی پرداخت شود. 
 
اگر مورد قرارداد به ارث رسیده است، باید گواهی انحصار وراثت ملاحظه و فتوکپی مصدق آن از فروشنده اخذ شود و مشخصات فروشنده با مشخصات گواهی مطابقت داده شود در صورتی که فروشنده یکی از ورثه باشد، معامله فقط نسبت به سهم وی صحیح است؛ مگر اینکه بقیه ورقه نیز قرارداد را امضا یا به وی وکالت در فروش داده باشند. 
 دقت شود که فروشنده، ممنوع­ العامله از طریق مقامات قضایی نباشد؛ برای مثال افراد ورشکسته حق معامله ندارند. 
 فروشنده کارت پایان­ خدمت وظیفه عمومی داشته باشد .
 اگر فروشنده یا خریدار مشکوک، مریض احوال و احتمال جنون یا حجر وی داده شود، باید از اداره سرپرستی دادگستری استعلام شود. 
 برای تنظیم سند رسمی اعلام شود که طرفین در کجا و در کدام دفترخانه حاظر شوند. می­توان قبلاً در این مورد پیش­ بینی نمود و شماره دفترخانه و نشانی آن و نیز روز و ساعت معینی را که امکان فراهم ­شدن مقدمات تنظیم سند باشد، تعیین و در مبایعه­ نامه قید کرد این مطلب برای احراز تخلف و متخلف از موضوع مذکور کمک می­کند. 
 در صورتی که فروشنده برای زمان تحویل موعدی را تعیین کند، این موعد باید در قرارداد به روشنی مشخص شود. 
 بعد از انجام معامله، همه اصول قرارداد و اگر معاملاتی قبلاً نسبت به مورد معامله انجام شده باشد، باید از فروشنده اخذ شود تا چنانچه کسی که سند رسمی به نام وی بوده از تنظیم سند به نام خریدار آخر خودداری نماید، امکان مراجعه خریدار آخر به مالک اصلی به راحتی میسر باشد. 
 دقت شود چنانچه فروشنده نیز خود مالک رسمی نبوده، باید اصول همه معاملات ماقبل خود تا مالک رسمی را ارایه نماید. نباید هیچ گونه وقفه در سلسله قرارداد معامله تا ارایه آن صورت گیرد. 
 در معاملات از اسنادی مثل چک و سفته­ای (که طرفین معامله در حضور خود، امضا نموده­اند) استفاده شود و از اخذ چک­هایی که آدرس آن­ها مشخص نیست، خودداری شود. 
 از اصالت اسناد و چک­هایی که طرفین رد و بدل می­کنند، اطمینان حاصل شود. 
 در صورتی که طرفین بعد از تنظیم مبایعه­ نامه قصد برهم زدن معامله را داشته باشند، این عمل که با رضایت طرفین عقد بر هم می­ خورد، در اصطلاح اقاله یا تفاسخ می­گویند. با این اقاله ملک یا آپارتمان به فروشنده و ثمن به خریدار بر می­گردد و مراتب باید در ذیل با حاشیه یا ظهر قرارداد یا برگه جداگانه (با ذکر مشخصات قرارداد اول) قید و به امضای طرفین برسد. 
 از آنجا که عقودی مانند بیع از عقود لازم بوده و بدون رضایت طرفین و وجود شرط قابل برهم زدن نیست، چنانچه یکی از طرفین از فروش و یا خرید ملک یا آپارتمان پشیمان شده باشد، باید دانست عقد و قرارداد تنظیمی بدون شرط حق فسخ قابل فسخ نیست و نباید عقد را پاره و یا آن را به نحوی یک­طرفه باطل نمود و در صورت فسخ این امر باید به تایید دادگاه رسیده باشد و حکم قطعی شده باشد تا قابل ترتیب اثر باشد . 
 در موارد اختلاف، می­توان در قرارداد شرط داوری و شورای حل اختلاف را درج کرد تا بنا به رضایت طرفین، شورای حل اختلاف داوری و بدون هزینه موضوع را حل و فصل کند و نیازی به طرح دعوا در مراجع دادگستری، نباشد. البته درج شرط داوری در قرارداد نیز مشکلات خاص خود را دارا می باشد و قبل از قید نمودن این شرط در قرارداد حتما طرفین باید از نحوه، شرایط، آثار و عواقب درج این شرط مطلع گردند.
مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد 
قبل از مراجعه به بنگاه معاملات ملکی، از واقعی ­بودن و نظارت صنف مشاوران املاک بر بنگاه مزبور اطمینان حاصل شود. 
هنگام تنظیم قرارداد، مفاد آن به دقت مطالعه شود تا شرایط مقرر میان طرفین به صورت کامل درج شود و خریدار بداند که چه وظایف و حقوقی دارد. 
 مهمترین مدارک که جهت تنظیم قرارداد انتقال، لازم و ضروری است عبارت­ اند از:
سند مالکیت (سند، بنچاق معاملات قبلی)
استعلام­های ثبتی و مفاصا حساب­های شهرداری و دارایی
گواهی حصر وراثت فروشنده (اگر فروشنده وارث مالک باشد)
کارت پایان­ خدمت یا معافیت از خدمت سربازی (اگر یکی از طرفین مشمول خدمت نظام­ وظیفه است)
گواهی پرداخت/ تسویه حساب شارژ (آب، برق، هزینه­ های مربوط به ساکنان در آپارتمان) صادره توسط هیات مدیره مجتمع ­های مسکونی یا آپارتمان­های تحت قانون تملک آپارتمان­ها.
 استعلام­ های مورد نیاز برای انتقال قطعی

مطابق مواد 22 و 47 قانون ثبت املاک و اسناد کشور؛ چنانچه معامله­ای در رابطه با املاک دارای سند مالکیت (سابقه ثبتی)، صورت گیرد، باید این معامله در دفترخانه اسناد رسمی (یکی از محاضر) انجام شود تا پس از آن، نام خریدار به عنوان مالک رسمی و قانونی در دفتر املاک ثبت شود. بنابراین پس از توافق خریدار و فروشنده در مبلغ و مودر معامله، با بیان اراده خود (فروختم و خریدم) مالکیت از فروشنده به خریدار منتقل می­شود، ولی برای اینکه این انتقال مالیکت جنبه رسمی و قانونی پیدا کند و در تمامی ادارات و شهرداری­ها و بانک­ها معتبر باشد، باید تشریفات انتقال رسمی صورت بگیرد. 
 انتقال رسمی باید در یکی از دفترخانه­ های اسناد رسمی شهر محل وقوع قرارداد انجام شود. برای انتقال قطعی و رسمی لازم است استعلام هایی از اداره­ ها و مراجع قانونی توسط دفترخانه صورت گیرد. از جمله: 
 استعلام از دفتر ثبت اسناد و املاک برای مشخص ­شدن وضعیت قانونی مالکیت فروشنده و اینکه این ملک در رهن است یا خیر. 
 استعلام از شهرداری و ارایه مفاصا حساب­های شهرداری، مراجعه به پرداخت/ تسویه­ حساب عوارض نوسازی و جریمه های احتمالی در خصوص ملک و غیره. 
 استعلام از دارایی­ و ارایه مفاصا حساب­های مالیاتی؛ راجع به پرداخت/ تسویه حساب مالیات­ها، مستغلات شغلی، نقل و انتقال و غیره.
 

 

نکات حقوقی مهم در عقد قرارداد خرید زمین

خرید املاک و اراضی کار ساده‌ای نیست؛ بسیاری از افراد در طول چندین سال تمام سرمایه‌ی خود را پس‌انداز می‌کنند تا بتوانند با آن ملکی را برای خود تهیه کنند. فرآیندهای خرید زمین و مسکن گاه آن قدر پیچیده می‌شوند که بسیاری از مردم نمی‌دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند. روزانه پرونده‌های زیادی در دادگاه‌ها تشکیل می‌شود که مربوط به کلاهبرداری‌های حوزه‌ی معاملات خرید زمین و مسکن است.

کلاهبرداران مسکن به روش‌های مختلف در کمین هستند تا بتوانند سرمایه‌ی افراد را غارت کنند و برای این کار هیچ حد و مرزی را پیش‌ روی خود متصور نمی‌شوند. به همین خاطر دانستن نکات حقوقی خرید زمین و سایر املاک برای افرادی که قصد معامله‌ی املاک و مستغلات دارند، از اهمیت زیادی برخوردار است. در این مقاله قصد داریم به برخی از نکات مهم که در هنگام معامله‌ی املاک باید به آن‌ها توجه کرد، اشاره کنیم.

 به کدام مشاور املاک اعتماد کنیم؟

شاید برایتان جالب و البته عجیب باشد که درصد قابل توجهی از پرونده‌های کلاهبرداری مسکن مربوط به مشاوران املاک است! بسیاری از مردم فکر می‌کنند اگر تمام کارها را به مشاور املاک بسپرند و قرارداد را در قالب یک قولنامه در بنگاه‌ها منعقد کنند، همه چیز به خوبی و خوشی تمام می‌شود! در حالی که این مرحله حساس‌ترین قسمت معاملات املاک محسوب می‌شود و گاه می‌تواند مشکل‌سازترین قسمت نیز باشد.

تصور ما از کلاهبرداران همیشه افرادی هستند که یک نقاب مشکی به صورت می‌زنند و به صورت گانگستری اقدام می‌کنند! اما تقریباً هیچ‌کس احتمال نمی‌دهد که شاید همان شخصی که به عنوان مشاور املاک با یک دست کت و شلوار رسمی شیک پشت میز نشسته و در برخورد با مشتریان به عنوان یک انسان کاملاً متشخص عمل می‌کند، یکی از همان کلاهبرداران باشد! نگاهی به پرونده‌های کلاهبرداری نشان می‌دهد که برخی از افراد با اجاره‌ی یک مکان برای مدتی کوتاه در قالب یک بنگاه معاملاتی ظاهر می‌شوند و اهداف شوم خود را با کلاهبرداری از مشتریان دنبال می‌کنند.

چگونه به یک مشاور املاک اعتماد کنیم؟

بنابراین اولین گام مهم در خرید زمین و املاک، آن است که یک مشاور املاک مورد اعتماد انتخاب کنیم. هر مشاور املاک باید دارای یک مجوز از اتحادیه‌ی مشاورین املاک باشد که صحت عملکرد آن را مورد تأیید قرار دهد. توصیه می‌شود به بنگاه‌هایی مراجعه کنید که مدت زمان زیادی از فعالیت آن‌ها می‌گذرد و نزد اهالی محل شناخته شده و مورد اعتماد هستند.

قولنامه چیست؟

بسیاری از افراد تصور می‌کنند که قولنامه همان سند ملک است اما حقیقت آن است که قولنامه یک کاغذ معمولی است که جزو اسناد رسمی محسوب نمی‌شود. اسناد رسمی اسنادی هستند که به تأیید دولت و نهادهای قضایی رسیده باشند و از آنجایی که قولنامه توسط خریدار، فروشنده و مدیر بنگاه که افرادی عادی هستند، تنظیم می‌شود، در شمار اسناد رسمی محسوب نمی‌گردد.

تنظیم قولنامه به این دلیل انجام می‌شود که معمولاً طرفین برای فراهم نمودن شرایط معامله نیاز به زمان دارند؛ ممکن است خریدار برای تهیه‌ی کل مبلغ معامله و یا فروشنده تا نهایی کردن وضعیت ملک نیاز به زمان داشته باشند؛ بنابراین قولنامه‌ای را بین خود تنظیم می‌کنند تا شرایط معامله و مراحل آن به صورت جزیی و دقیق ذکر شود. انعقاد قولنامه برای خرید زمین و مسکن به معنای آن است که ملک مورد نظر یکبار مورد معامله قرار گرفته است.

 در هنگام نوشتن قولنامه به چه نکاتی باید توجه کرد؟

قبل از انعقاد قولنامه بهتر است درباره‌ی قوانین و نکات حقوقی خرید زمین و مسکن اطلاعات اولیه‌ای داشته باشید تا احتمال بروز هرگونه مشکل بعدی به حداقل برسد. از آنجایی که معامله مرحله به مرحله انجام می‌شود، معمولاً برخی از مدارک و اسناد خریدار و فروشنده به عنوان ضمانت اجرایی نزد بنگاه به عنوان امانت قرار داده می‌شود. سند خرید زمین و یا مسکن را قبل از انعقاد قولنامه بررسی کنید و از کد رهگیری مربوطه استعلام کنید.

کد رهگیری کدی است که به هر معامله خرید زمین یا مسکن داده می‌شود تا صحت معاملات تضمین شود. در واقع از طریق کد رهگیری می‌توانید در جریان آخرین وضعیت ملک مربوطه قرار بگیرید و اگر آن ملک قرار است به چند نفر به صورت همزمان فروخته شود، شما از این موضوع آگاهی کسب می‌کنید. به جزییات سند دقت کنید و تمام قسمت‌ها از جمله مشاعات، متراژ زمین، پارکینگ، تعداد اتاق‌ها، متراژ و… را با ملک واقعی مورد مطابقت قرار دهید. اگر چکی رد و بدل می‌شود، باید جزییات چک مانند شماره سریال، مبلغ و نام طرفین مورد معامله در آن چک به صورت دقیق ذکر شود. قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود که پس از امضای طرفین و شاهدان آن‌ها، یک نسخه از آن نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه محفوظ می‌ماند.

 

مهم‌ترین نکات حقوقی خرید زمین چه هستند؟

یکی از نکات حقوقی خرید زمین توجه به قوانین خرید زمین از نهادها و اشخاص حقوقی است. برای این قسم از خرید زمین حتماً باید مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را به دقت بررسی کنید و از صحت آن‌ها مطمئن شوید. همچنین توجه داشته باشید که خرید زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام^(ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… منتقل شده‌اند، معمولاً با مشکلاتی همراه است؛ زیرا مالکان قبلی ممکن است ادعایی را درباره‌ی ملک سابق خود مطرح کنند که از سمت نهادهای قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد.

بعضی از زمین‌ها در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحاً گفته می‌شود درون طرح قرار دارند؛ بنابراین قبل از خرید زمین باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنید و درباره‌ی مشمول طرح نبودن ملک مربوطه مطمئن شوید. همچنین برای زمین‌های کشاورزی به نکات حقوقی خرید زمین های کشاورزی توجه کنید. بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آن‌ها سند تنظیم شده است. برای خرید زمین‌هایی از این دست باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید و درباره‌ی صحت این دسته از اسناد مطمئن شوید.

 

افراز، تفکیک، تقسیم

افراز، تفکیک و تقسیم

پیش از پرداختن به این موضوع که افراز چیست، لازم است معنای برخی از اصطلاحات شرح داده شود.

مال مشاع: مالی که چند نفر مالک آن باشند بدون آن که سهم هرکدام از آنها به تفکیک مشخص باشد. جزء جزءِ مال مشاع در تملک مالکین آن است و نمی‌توان سهم اختصاصی هرکدام را مشخص کرد.

مال غیرمنقول: مال غیرمنقول در مقابل مال منقول قرار دارد و منظور از آن مالی است که قابل جابه‌جایی نبوده یا در صورت جا‌به‌جایی خسارت زیادی ببیند. زمین و ساختمان از جمله مهم‌ترین اموال غیر منقول‌اند.

مال منقول: عبارت از مالی است که بر خلاف مال غیرمنقول، قابل جا‌به‌جایی است و این جابه‌جایی خسارتی به آن وارد نمی‌کند.

حالا بیایید ببینیم افراز چیست و چه تفاوتی با تفکیک و تقسیم دارد.

تفکیک چیست

تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت‌ است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر. به عبارت دیگر تفکیک یعنی شخصی که دارای یک قطعه زمین ۳۰۰ متری است، آن را به سه قطعه‌ی ۱۰۰ متری تقسیم کند. حال اگر مالک این زمین دو نفر هم بوده باشد پس از تفکیک هر یک به نسبت حصه مشاعی در سه قطع جدید مالکیت خواهند داشت.

افراز چیست

افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها. برای نمونه، الف ۲ دانگ و ب ۴ دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند. حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج شود، به این عمل، افراز می‌گویند. افراز را به دو دسته تقسیم نموده‌اند: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می‌کند. افراز به تراضی، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می‌دهند.

 

دعوی افراز به وسیله‌ی یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر، به عمل می‌آید. نکته‌ی مهم این که در عمل افراز، کلیه‌ی مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند.

تقسیم چیست

تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن است، مثل تَرکه‌ی متوفی (اموالی که فرد فوت شده از خود باقی می‌گذارد) که بین ورثه تقسیم می‌شود و می‌تواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد. در اصطلاح حقوق مدنی، تقسیم عبارت است از جداسازی سهم شرکا در مال. تقسیم‌نامه نیز سند رسمی یا عادی است که بیان کننده‌ی تقسیم مال مشاع است. بدین ترتیب رابطه‌ی تقسیم با تفکیک و افراز، رابطه‌ی عموم و خصوص مطلق است. بدین معنا که تفکیک و افراز نوعی تقسیم هستند ولی تقسیم لزوما به این دو مورد محدود نمی‌شود.

تفاوت تفکیک و افراز

تفکیک و افراز از جنبه‌های گوناگون با یکدیگر متفاوتند که در ادامه به بعضی از آنها اشاره خواهد شد:

1-    1-ملک با داشتن تنها یک مالک نیز قابل تفکیک است. به اصطلاح حقوقی، برای تفکیک، وجود حالت اشاعه لازم نیست. ولی، در افراز، باید حتما بیش از یک مالک وجود داشته باشد یعنی حالت اشاعه لازم است.

2-    2-تفکیک، با رضایت و در حالت تفاهم مـالکان مشاع است؛ ولی در افراز، عدم تفاهم و رضایت و اختلاف مالکین وجود دارد و قصد آنها، قطع حالت اشتراک است.

3-    3-تفکیک، فقط تقسیم ملک است؛ اما، افراز، تقسیم ملک توأم با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی، در تفکیک، این ضروری نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد، تفکیک نماید.

4-    4- سن مالک یا مالکان، دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ اما، به صراحت ماده‌ی ۳۱۳ قانون امور حسبی؛ اگر میان مالکان، شخصی محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.

5-   5- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا، ادامه‌ی عملیات تفکیک، متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه‌ی اقدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک، در صلاحیت مراجع قضایی است.

6-    6-افراز یا عدم افراز، همانند رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر، هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم خود تسلط پیدا کند و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت ۶ دانگ قطعه‌ی اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید.

7-    7-تفکیک، در اداره‌ی ثبت انجام می‌شود؛ اما افراز، هم در اداره‌ی ثبت و هم در دادگاه قابل پیگیری است.

8-    8- در افراز، رأی صادر می‌شود؛ ولی در تفکیک، صورت‌جلسه‌ی تفکیکی تنظیم می‌شود.

9-    9--در تفکیک، سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد؛ اما در افراز، فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه‌ی ملک، مشاع باقی می‌ماند.

1010-در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره‌ی ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما، اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.

اطلاعات عمومی در رابطه حقوق شهروندان

نکات حقوقی مهم که حتما باید بدانید

نکات حقوقی مهم که دانستن آنها ضروری است نادانسته‌های حقوقی و قضایی جامعه امروز که ریشه بسیاری از مشکلات قضایی است، لازم است به طور گسترده برای تمام اقشار اطلاع‌رسانی شده و مورد توجه عمومی قرار گیرد. ۹نکته و پیام هشداردهنده ارائه شده در جهت تحقق هدف مورد نظر به اطلاع شهروندان محترم می­رسد:

پرهیز از انجام معاملات با دست‌نوشته یاقولنامه عادی

اولین نکات حقوقی مهم که باید بدانید در رابطه با دست نوشته ها هستند. اسناد و دست‌نوشته‌های عادی قابل‌انکار و تردید هستند؛ لذا برای انجام معاملات و تنظیم سند، در مرحله اثبات اصالت، بسیارخطاپذیرند. با توجه به اینکه موارد بسیاری از اینگونه نوشته‌ها، جعل می‌شود، اثبات اصالت نوشته عادی توسط کارشناسان بسیار مشکل است. لازم است افراد از دست نوشته اجتناب کنند و جایی که دسترسی به دفاتر اسناد رسمی نباشد، در تنظیم سند عادی حتما دونفر شاهد بگیرند.

عدم اثبات اصالت سند عادی، در حکم جعل است

وقتی دست‌نوشته یا سند عادی به دادگاه ارائه شود، دادگاه آن را به کارشناس ارجاع می‌دهد تا اصالت آن بررسی شود اگر احراز اصالت دست نوشته صورت نگیرد، سند جعلی محسوب می‌شود و در صورت شکایت فرد ذینفع، پرونده جزایی دیگری با عنوان «جعل» و «استفاده از سند مجعول» قابل طرح خواهد بود که مجازات هرکدام از آنها حداقل شش ماه حبس است. با این ملاحظات نه تنها حقوق مالی موجود به واسطه دست نوشته تامین نمی‌شود بلکه جنبه کیفری دیگری نیز متوجه فرد ارائه کننده می شود. تنظیم رسمی سند می‌تواند از این مشکلات جلوگیری کند. یکی از موارد شایع، بذل و بخشش مهریه با دست نوشته عادی بین زن و شوهر است که معمولا نتایج فوق را درپی دارد.

ضرورت استعلام وضعیت ثبتی ملک قبل از انجام معامله

افراد زمانی که می‌خواهند ملک یا زمینی را معامله کنند، لازم است در مورد ملک و مستغلات از اداره ثبت اسناد استعلام کرده و پس از آن اقدام به امضا قولنامه و تبادل وجه معامله کنند. در موارد بسیاری اتفاق می‌افتد که ملک به علل قانونی در توقیف و یا رهن بوده و گاهی نیز فرد فروشنده اجازه معامله ندارد؛ لذا استعلام و تخصیص کد رهگیری مانع مراجعات قضایی خواهدشد

 

دانستنی‌های مهریه

چهارمین نکته از نکات حقوقی مهم راجع به مهریه است. مهریه بالای ۱۱۰ سکه با معرفی و توقیف اموال، نظیر ملک، دارایی، حساب بانکی، حقوق دریافتی ماهانه و .. قابل وصول است. همچنین مهریه پس از فوت زن، توسط ورثه و پس از فوت شوهر، توسط زن از اموال باقی مانده شوهر قابل وصول است. به یاد داشته باشیم بذل و بخشش مهریه با دست نوشته عادی به راحتی قابل اثبات نیست، این کار لازم است در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

معامله صوری به قصد فرار از دین، جرم و قابل پیگیری است

گاهی اوقات افراد برای اینکه بدهی مالی خود را نپردازند، اموال را به نام فرد دیگری انتقال می‌دهند. این معامله از نظر قانون صوری تلقی می‌شود، با توجه به اینکه در بسیاری از موارد اموال به نام اعضای درجه یک خانواده وی انتقال می‌یابد و یا تاریخ معامله نزدیک به زمان وقوع دعوا در دادگاه و مقدم بر نقطه نزاع بوده و یا مبلغ معامله مبادله نشده باشد، در این‌صورت، دادگاه آن معامله را باطل می‌کند و در صورت شکایت ذینفع، فرد به دلیل فرار از دین به چهار ماه تا دوسال حبس محکوم می شود.

نکات حقوقی مهم در رابطه با صیغه محرمیت در دوران نامزدی

ششمین نکته از نکات حقوقی مهم در رابطه با عقد موقت می باشد. بسیاری از خانواده ها بدون اطلاع از اثرات حقوقی محرمیت که در قانون همان نکاح موقت خوانده می‌شود نسبت به اجرای صیغه محرمیت در دوران نامزدی اقدام می‌کنند که ناخواسته با مشکلاتی روبرو می‌شوند. برای نکاح موقت، مبلغ ناچیزی مهریه تعیین می‌کنند که با پایان یافتن دوره محرمیت، طرفین اقدام به نکاح دائم کنند. مشکل از آنجا آغاز می‌شود که مرد به دلایلی با جاری شدن نکاح دائم مخالفت می‌کند. با این امتناع، خانواده دختر متضرر شده و با دریافت مهریه ناچیز، دختر به خانه پدر برمی‌گردد. چه بسا در طول مدت نکاح موقت، زوجیت نیز واقع می‌شود.

وعده قبل از عقد نکاح، تعهد ایجاد نمی‌کند

در خواستگاری، توافق پسر و دختر و یا خانواده‌های دو طرف درباره نکاح یا ازدواج آتی ایجاد تعهد و حتی مشروعیت رابطه زناشویی ایجاد نمی‌کند. طبق قانون مدنی وعده ازدواج، ایجاد علقه زوجیت نمی‌کند، اگرچه تمام یا قسمتی از مهریه که بین طرفین برای موقع ازدواج مقرر‌ شده است، پرداخته شده باشد. بنابراین هر یک از زن و مرد، در زمان خواستگاری و مادام که عقد نکاح جاری نشده است، می‌تواند از وصلت امتناع کند و طرف دیگر نمی‌تواند به هیچ‌وجه، او را مجبور به ازدواج کرده یا به جهت صرف امتناع از وصلت، مطالبه خسارتی کند و تا زمانی که عقد ازدواج منعقد نشده‌است نمی‌توان دو طرف را ملزم به زندگی زناشویی دانست و وعده‌هایی که عرفا بین خانواده‌ها تبادل می‌شود، ارزش حقوقی و یا سند رسمی را ندارد.

میزان مهریه همان اظهار اولیه در حین عقد رسمی نکاح است

گاهی اوقات خانواده ها اصرار به جاری شدن صیغه نکاح نزد فرد معین و مشهوری دارند و در همان صیغه که با حضور شاهد و رعایت همه جوانب شرع و قانون صورت گرفته، مهریه محدودی اعلام می‌شود. سپس خانواده‌ها برای ثبت در دفترخانه، میزان مهریه را افزایش می‌دهند که از نظر قانون مورد قبول نیست. مهریه اصلی همان است که هنگام جاری شدن صیغه نکاح اعلام می‌شود. لکن خانواده‌ها هنگام مراجعه به محضر گاهی مهریه‌ای مغایر با آنچه شفاهی توافق کرده‌اند، درج می کنند. این اظهار در محضر، مستند خواهد بود و دادگاه به توافق قبلی که رسمی نبوده، توجه ندارد.

افزایش مهریه بعد از وقوع عقد

آخرین مورد از نکات حقوقی مهم درباره افزایش مهریه می باشد. افزایش ثانوی مهریه مورد استناد نیست به این معنا که بعد از وقوع عقد و ثبت مهریه، طرفین تصمیم به افزایش مهریه می‌گیرند و حتی اقرارنامه‌ای تنظیم و توضیحاتی اضافه می‌شود. این شرایط جدید نمی‌تواند به عنوان مهریه اصلی تلقی شود در واقع افزایش بعدی یک تعهد است که عنوان و امتیازات مهریه را ندارد.

 

شرط ضمن عقد قوانینی در جهت حمایت از حقوق زوجه

توصیه ­ی مهم حقوقی به زوجین

 توصیه ی مهم به زوجین، بالاخص خانم ها این است که درباره ی تمام خواسته های شرعی و عقلانی خود، پیش از ازدواج با همسرشان صحبت کنند و نظر مثبت وی را برای پذیرش درخواست ها جلب کنند. اما آگاه باشید که تنها موافقت شفاهی هیچ ضمانت اجرایی ندارد، پس اگر یکی از شروط گفته شده برایتان حیاتی است، برای قید آن در عقدنامه ابرام کنید. اگر هر فرد به حقوق خود به طور کامل آگاه باشد، از حجم وسیعی از پرونده های حقوقی به طور چشم گیری کاسته خواهد شد.

شروط ضمن عقد

 بر اساس ماده ی 1133 قانون مدنی، در امر ازدواج و نکاح، تنها خواسته های مردان در نظر گرفته شده است، به این معنا که مرد هر گاه خواست می تواند همسر خود را طلاق دهد و در این میان حقی برای زنان قائل نشده است.اما قانونگذاران و فقها و حقوق دانان، در سالهای بعدی، برای محدود کردن اختیار مطلق مرد، شرایطی را برای عقد نامه پیشنهاد دادند که بعدها به شروط ضمن عقد معروف شد.

 شروط ضمن عقد نکاح:

 1)زوجه شرط می کند، هر گاه طلاق بنا به درخواست زوجه نباشد و طبق تشخیص دادگاه، تقاضای طلاق ناشی از تخلف زن از وظایف همسری یا سوءاخلاق و رفتار وی نبوده باشد، زوج موظف است دارایی موجود خود را که در ایام زناشویی با او به دست آورده است، یا معادل آن را طبق نظر دادگاه بلاعوض به زوجه منتقل کند.

تذکر مهم:زنانی که چنین شرطی به سود آنها در صداق نامه شان نیست، می توانند از شوهر خود درخواست کنند که با ضمن عقد دیگری این شرط را بپذیرد، لذا قانونگذار این موضوع را به خانم ها گوشزد کرده است.

اما نکته ای که در اینجا لازم است توضیح داده شود، این است، که تشخیص مقدار اموالی که در زمان زناشویی به دست آمده است؛ به سادگی امکان پذیر نیست و بهتر است که قید زمان از شرط مذکور حذف شود و شوهر ملزم شود، هر وقت بدون دلیل عقلایی زن را مطلقه کند؛ نصف دارایی خود را به همسرش انتقال دهد.

2) زوج به زوجه وکالت بلاعزل با حق توکیل غیر(یعنی می تواند خودش از این حق استفاده کند یا می تواند به کسی غیر از خودش وکالت دهد) می دهد، که در موارد مشروحه ی زیر با رجوع به دادگاه و اخذ مجوز لازم از دادگاه، پس از انتخاب نوع طلاق، خود را مطلقه کند و نیز به زوجه وکالت بلاعزل با حق توکیل غیر می دهد تا در صورت بذل(یعنی این حق را به شوهرش ببخشد) از طرف او، قبول بذل نماید.

3)  زوج به زوجه این اجازه و تعهد را می دهد که در ادامه ی تحصیل تا هر مقطعی که بخواهد آزاد است و وی نمی تواند پس از ازدواج مانع پیشرفت تحصیلی همسرش شود.

4) زوج ضمن عقد متعهد می شود که اگر زوجه مایل به انتخاب شغلی باشد، مانع انتخاب وی نشود و او را در اشتغال یا عدم اشتغال آزاد بگذارد.

5) زوج به زوجه اجازه می دهد که پس از ازدواج برای مسافرت های خارجی منعی نداشته باشد و بتواند آزادانه به کشورهای خارجی سفر کند. این تعهد برای اخذ گذرنامه و تمدید آن، و هر اقدام دیگری صدق می کند.

6) زوج، همسرش را برای تعیین محل زندگی، شهر محل سکونت و مسکن مورد نظر مخیر می کند.

7) زوج متعهد می شود که اگر در آینده طلاقی اتفاق افتاد، حضانت فرزندان با زوجه باشد و در صورت خروج از کشور نیازی به اجازه ی پدر نداشته باشند.

 قبول یا عدم قبول چنین شرطهایی منوط به توافق زوجین پیش از ازدواج است و ممکن است هر فردی بخشی از این شروط را بپذیرد یا با کلیت آن مخالفت کند.

اما بخشی از شروط هم هستند که جزو شرط های باطل به حساب می آیند، به این معنا که قبول تعهد آن شروط، امر ازدواج را دچار ابطال می کند. این شرط ها می توانند به سه دسته ی کلی تقسیم شوند:

شروط بی فایده: شرطی که هیچ منفعت عقلانی در آن وجود نداشته باشد.

-ملزم کردن شوهر به اینکه مسافتی طولانی را با پای پیاده طی کند.