نکات حقوقی مهم در عقد قرارداد خرید زمین

خرید املاک و اراضی کار ساده‌ای نیست؛ بسیاری از افراد در طول چندین سال تمام سرمایه‌ی خود را پس‌انداز می‌کنند تا بتوانند با آن ملکی را برای خود تهیه کنند. فرآیندهای خرید زمین و مسکن گاه آن قدر پیچیده می‌شوند که بسیاری از مردم نمی‌دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند. روزانه پرونده‌های زیادی در دادگاه‌ها تشکیل می‌شود که مربوط به کلاهبرداری‌های حوزه‌ی معاملات خرید زمین و مسکن است.

کلاهبرداران مسکن به روش‌های مختلف در کمین هستند تا بتوانند سرمایه‌ی افراد را غارت کنند و برای این کار هیچ حد و مرزی را پیش‌ روی خود متصور نمی‌شوند. به همین خاطر دانستن نکات حقوقی خرید زمین و سایر املاک برای افرادی که قصد معامله‌ی املاک و مستغلات دارند، از اهمیت زیادی برخوردار است. در این مقاله قصد داریم به برخی از نکات مهم که در هنگام معامله‌ی املاک باید به آن‌ها توجه کرد، اشاره کنیم.

 به کدام مشاور املاک اعتماد کنیم؟

شاید برایتان جالب و البته عجیب باشد که درصد قابل توجهی از پرونده‌های کلاهبرداری مسکن مربوط به مشاوران املاک است! بسیاری از مردم فکر می‌کنند اگر تمام کارها را به مشاور املاک بسپرند و قرارداد را در قالب یک قولنامه در بنگاه‌ها منعقد کنند، همه چیز به خوبی و خوشی تمام می‌شود! در حالی که این مرحله حساس‌ترین قسمت معاملات املاک محسوب می‌شود و گاه می‌تواند مشکل‌سازترین قسمت نیز باشد.

تصور ما از کلاهبرداران همیشه افرادی هستند که یک نقاب مشکی به صورت می‌زنند و به صورت گانگستری اقدام می‌کنند! اما تقریباً هیچ‌کس احتمال نمی‌دهد که شاید همان شخصی که به عنوان مشاور املاک با یک دست کت و شلوار رسمی شیک پشت میز نشسته و در برخورد با مشتریان به عنوان یک انسان کاملاً متشخص عمل می‌کند، یکی از همان کلاهبرداران باشد! نگاهی به پرونده‌های کلاهبرداری نشان می‌دهد که برخی از افراد با اجاره‌ی یک مکان برای مدتی کوتاه در قالب یک بنگاه معاملاتی ظاهر می‌شوند و اهداف شوم خود را با کلاهبرداری از مشتریان دنبال می‌کنند.

چگونه به یک مشاور املاک اعتماد کنیم؟

بنابراین اولین گام مهم در خرید زمین و املاک، آن است که یک مشاور املاک مورد اعتماد انتخاب کنیم. هر مشاور املاک باید دارای یک مجوز از اتحادیه‌ی مشاورین املاک باشد که صحت عملکرد آن را مورد تأیید قرار دهد. توصیه می‌شود به بنگاه‌هایی مراجعه کنید که مدت زمان زیادی از فعالیت آن‌ها می‌گذرد و نزد اهالی محل شناخته شده و مورد اعتماد هستند.

قولنامه چیست؟

بسیاری از افراد تصور می‌کنند که قولنامه همان سند ملک است اما حقیقت آن است که قولنامه یک کاغذ معمولی است که جزو اسناد رسمی محسوب نمی‌شود. اسناد رسمی اسنادی هستند که به تأیید دولت و نهادهای قضایی رسیده باشند و از آنجایی که قولنامه توسط خریدار، فروشنده و مدیر بنگاه که افرادی عادی هستند، تنظیم می‌شود، در شمار اسناد رسمی محسوب نمی‌گردد.

تنظیم قولنامه به این دلیل انجام می‌شود که معمولاً طرفین برای فراهم نمودن شرایط معامله نیاز به زمان دارند؛ ممکن است خریدار برای تهیه‌ی کل مبلغ معامله و یا فروشنده تا نهایی کردن وضعیت ملک نیاز به زمان داشته باشند؛ بنابراین قولنامه‌ای را بین خود تنظیم می‌کنند تا شرایط معامله و مراحل آن به صورت جزیی و دقیق ذکر شود. انعقاد قولنامه برای خرید زمین و مسکن به معنای آن است که ملک مورد نظر یکبار مورد معامله قرار گرفته است.

 در هنگام نوشتن قولنامه به چه نکاتی باید توجه کرد؟

قبل از انعقاد قولنامه بهتر است درباره‌ی قوانین و نکات حقوقی خرید زمین و مسکن اطلاعات اولیه‌ای داشته باشید تا احتمال بروز هرگونه مشکل بعدی به حداقل برسد. از آنجایی که معامله مرحله به مرحله انجام می‌شود، معمولاً برخی از مدارک و اسناد خریدار و فروشنده به عنوان ضمانت اجرایی نزد بنگاه به عنوان امانت قرار داده می‌شود. سند خرید زمین و یا مسکن را قبل از انعقاد قولنامه بررسی کنید و از کد رهگیری مربوطه استعلام کنید.

کد رهگیری کدی است که به هر معامله خرید زمین یا مسکن داده می‌شود تا صحت معاملات تضمین شود. در واقع از طریق کد رهگیری می‌توانید در جریان آخرین وضعیت ملک مربوطه قرار بگیرید و اگر آن ملک قرار است به چند نفر به صورت همزمان فروخته شود، شما از این موضوع آگاهی کسب می‌کنید. به جزییات سند دقت کنید و تمام قسمت‌ها از جمله مشاعات، متراژ زمین، پارکینگ، تعداد اتاق‌ها، متراژ و… را با ملک واقعی مورد مطابقت قرار دهید. اگر چکی رد و بدل می‌شود، باید جزییات چک مانند شماره سریال، مبلغ و نام طرفین مورد معامله در آن چک به صورت دقیق ذکر شود. قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود که پس از امضای طرفین و شاهدان آن‌ها، یک نسخه از آن نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه محفوظ می‌ماند.

 

مهم‌ترین نکات حقوقی خرید زمین چه هستند؟

یکی از نکات حقوقی خرید زمین توجه به قوانین خرید زمین از نهادها و اشخاص حقوقی است. برای این قسم از خرید زمین حتماً باید مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را به دقت بررسی کنید و از صحت آن‌ها مطمئن شوید. همچنین توجه داشته باشید که خرید زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام^(ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… منتقل شده‌اند، معمولاً با مشکلاتی همراه است؛ زیرا مالکان قبلی ممکن است ادعایی را درباره‌ی ملک سابق خود مطرح کنند که از سمت نهادهای قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد.

بعضی از زمین‌ها در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحاً گفته می‌شود درون طرح قرار دارند؛ بنابراین قبل از خرید زمین باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنید و درباره‌ی مشمول طرح نبودن ملک مربوطه مطمئن شوید. همچنین برای زمین‌های کشاورزی به نکات حقوقی خرید زمین های کشاورزی توجه کنید. بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آن‌ها سند تنظیم شده است. برای خرید زمین‌هایی از این دست باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید و درباره‌ی صحت این دسته از اسناد مطمئن شوید.

 

افراز، تفکیک، تقسیم

افراز، تفکیک و تقسیم

پیش از پرداختن به این موضوع که افراز چیست، لازم است معنای برخی از اصطلاحات شرح داده شود.

مال مشاع: مالی که چند نفر مالک آن باشند بدون آن که سهم هرکدام از آنها به تفکیک مشخص باشد. جزء جزءِ مال مشاع در تملک مالکین آن است و نمی‌توان سهم اختصاصی هرکدام را مشخص کرد.

مال غیرمنقول: مال غیرمنقول در مقابل مال منقول قرار دارد و منظور از آن مالی است که قابل جابه‌جایی نبوده یا در صورت جا‌به‌جایی خسارت زیادی ببیند. زمین و ساختمان از جمله مهم‌ترین اموال غیر منقول‌اند.

مال منقول: عبارت از مالی است که بر خلاف مال غیرمنقول، قابل جا‌به‌جایی است و این جابه‌جایی خسارتی به آن وارد نمی‌کند.

حالا بیایید ببینیم افراز چیست و چه تفاوتی با تفکیک و تقسیم دارد.

تفکیک چیست

تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت‌ است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر. به عبارت دیگر تفکیک یعنی شخصی که دارای یک قطعه زمین ۳۰۰ متری است، آن را به سه قطعه‌ی ۱۰۰ متری تقسیم کند. حال اگر مالک این زمین دو نفر هم بوده باشد پس از تفکیک هر یک به نسبت حصه مشاعی در سه قطع جدید مالکیت خواهند داشت.

افراز چیست

افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها. برای نمونه، الف ۲ دانگ و ب ۴ دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند. حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج شود، به این عمل، افراز می‌گویند. افراز را به دو دسته تقسیم نموده‌اند: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می‌کند. افراز به تراضی، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می‌دهند.

 

دعوی افراز به وسیله‌ی یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر، به عمل می‌آید. نکته‌ی مهم این که در عمل افراز، کلیه‌ی مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند.

تقسیم چیست

تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن است، مثل تَرکه‌ی متوفی (اموالی که فرد فوت شده از خود باقی می‌گذارد) که بین ورثه تقسیم می‌شود و می‌تواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد. در اصطلاح حقوق مدنی، تقسیم عبارت است از جداسازی سهم شرکا در مال. تقسیم‌نامه نیز سند رسمی یا عادی است که بیان کننده‌ی تقسیم مال مشاع است. بدین ترتیب رابطه‌ی تقسیم با تفکیک و افراز، رابطه‌ی عموم و خصوص مطلق است. بدین معنا که تفکیک و افراز نوعی تقسیم هستند ولی تقسیم لزوما به این دو مورد محدود نمی‌شود.

تفاوت تفکیک و افراز

تفکیک و افراز از جنبه‌های گوناگون با یکدیگر متفاوتند که در ادامه به بعضی از آنها اشاره خواهد شد:

1-    1-ملک با داشتن تنها یک مالک نیز قابل تفکیک است. به اصطلاح حقوقی، برای تفکیک، وجود حالت اشاعه لازم نیست. ولی، در افراز، باید حتما بیش از یک مالک وجود داشته باشد یعنی حالت اشاعه لازم است.

2-    2-تفکیک، با رضایت و در حالت تفاهم مـالکان مشاع است؛ ولی در افراز، عدم تفاهم و رضایت و اختلاف مالکین وجود دارد و قصد آنها، قطع حالت اشتراک است.

3-    3-تفکیک، فقط تقسیم ملک است؛ اما، افراز، تقسیم ملک توأم با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی، در تفکیک، این ضروری نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد، تفکیک نماید.

4-    4- سن مالک یا مالکان، دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ اما، به صراحت ماده‌ی ۳۱۳ قانون امور حسبی؛ اگر میان مالکان، شخصی محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.

5-   5- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا، ادامه‌ی عملیات تفکیک، متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه‌ی اقدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک، در صلاحیت مراجع قضایی است.

6-    6-افراز یا عدم افراز، همانند رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر، هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم خود تسلط پیدا کند و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت ۶ دانگ قطعه‌ی اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید.

7-    7-تفکیک، در اداره‌ی ثبت انجام می‌شود؛ اما افراز، هم در اداره‌ی ثبت و هم در دادگاه قابل پیگیری است.

8-    8- در افراز، رأی صادر می‌شود؛ ولی در تفکیک، صورت‌جلسه‌ی تفکیکی تنظیم می‌شود.

9-    9--در تفکیک، سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد؛ اما در افراز، فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه‌ی ملک، مشاع باقی می‌ماند.

1010-در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره‌ی ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما، اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.

اطلاعات عمومی در رابطه حقوق شهروندان

نکات حقوقی مهم که حتما باید بدانید

نکات حقوقی مهم که دانستن آنها ضروری است نادانسته‌های حقوقی و قضایی جامعه امروز که ریشه بسیاری از مشکلات قضایی است، لازم است به طور گسترده برای تمام اقشار اطلاع‌رسانی شده و مورد توجه عمومی قرار گیرد. ۹نکته و پیام هشداردهنده ارائه شده در جهت تحقق هدف مورد نظر به اطلاع شهروندان محترم می­رسد:

پرهیز از انجام معاملات با دست‌نوشته یاقولنامه عادی

اولین نکات حقوقی مهم که باید بدانید در رابطه با دست نوشته ها هستند. اسناد و دست‌نوشته‌های عادی قابل‌انکار و تردید هستند؛ لذا برای انجام معاملات و تنظیم سند، در مرحله اثبات اصالت، بسیارخطاپذیرند. با توجه به اینکه موارد بسیاری از اینگونه نوشته‌ها، جعل می‌شود، اثبات اصالت نوشته عادی توسط کارشناسان بسیار مشکل است. لازم است افراد از دست نوشته اجتناب کنند و جایی که دسترسی به دفاتر اسناد رسمی نباشد، در تنظیم سند عادی حتما دونفر شاهد بگیرند.

عدم اثبات اصالت سند عادی، در حکم جعل است

وقتی دست‌نوشته یا سند عادی به دادگاه ارائه شود، دادگاه آن را به کارشناس ارجاع می‌دهد تا اصالت آن بررسی شود اگر احراز اصالت دست نوشته صورت نگیرد، سند جعلی محسوب می‌شود و در صورت شکایت فرد ذینفع، پرونده جزایی دیگری با عنوان «جعل» و «استفاده از سند مجعول» قابل طرح خواهد بود که مجازات هرکدام از آنها حداقل شش ماه حبس است. با این ملاحظات نه تنها حقوق مالی موجود به واسطه دست نوشته تامین نمی‌شود بلکه جنبه کیفری دیگری نیز متوجه فرد ارائه کننده می شود. تنظیم رسمی سند می‌تواند از این مشکلات جلوگیری کند. یکی از موارد شایع، بذل و بخشش مهریه با دست نوشته عادی بین زن و شوهر است که معمولا نتایج فوق را درپی دارد.

ضرورت استعلام وضعیت ثبتی ملک قبل از انجام معامله

افراد زمانی که می‌خواهند ملک یا زمینی را معامله کنند، لازم است در مورد ملک و مستغلات از اداره ثبت اسناد استعلام کرده و پس از آن اقدام به امضا قولنامه و تبادل وجه معامله کنند. در موارد بسیاری اتفاق می‌افتد که ملک به علل قانونی در توقیف و یا رهن بوده و گاهی نیز فرد فروشنده اجازه معامله ندارد؛ لذا استعلام و تخصیص کد رهگیری مانع مراجعات قضایی خواهدشد

 

دانستنی‌های مهریه

چهارمین نکته از نکات حقوقی مهم راجع به مهریه است. مهریه بالای ۱۱۰ سکه با معرفی و توقیف اموال، نظیر ملک، دارایی، حساب بانکی، حقوق دریافتی ماهانه و .. قابل وصول است. همچنین مهریه پس از فوت زن، توسط ورثه و پس از فوت شوهر، توسط زن از اموال باقی مانده شوهر قابل وصول است. به یاد داشته باشیم بذل و بخشش مهریه با دست نوشته عادی به راحتی قابل اثبات نیست، این کار لازم است در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

معامله صوری به قصد فرار از دین، جرم و قابل پیگیری است

گاهی اوقات افراد برای اینکه بدهی مالی خود را نپردازند، اموال را به نام فرد دیگری انتقال می‌دهند. این معامله از نظر قانون صوری تلقی می‌شود، با توجه به اینکه در بسیاری از موارد اموال به نام اعضای درجه یک خانواده وی انتقال می‌یابد و یا تاریخ معامله نزدیک به زمان وقوع دعوا در دادگاه و مقدم بر نقطه نزاع بوده و یا مبلغ معامله مبادله نشده باشد، در این‌صورت، دادگاه آن معامله را باطل می‌کند و در صورت شکایت ذینفع، فرد به دلیل فرار از دین به چهار ماه تا دوسال حبس محکوم می شود.

نکات حقوقی مهم در رابطه با صیغه محرمیت در دوران نامزدی

ششمین نکته از نکات حقوقی مهم در رابطه با عقد موقت می باشد. بسیاری از خانواده ها بدون اطلاع از اثرات حقوقی محرمیت که در قانون همان نکاح موقت خوانده می‌شود نسبت به اجرای صیغه محرمیت در دوران نامزدی اقدام می‌کنند که ناخواسته با مشکلاتی روبرو می‌شوند. برای نکاح موقت، مبلغ ناچیزی مهریه تعیین می‌کنند که با پایان یافتن دوره محرمیت، طرفین اقدام به نکاح دائم کنند. مشکل از آنجا آغاز می‌شود که مرد به دلایلی با جاری شدن نکاح دائم مخالفت می‌کند. با این امتناع، خانواده دختر متضرر شده و با دریافت مهریه ناچیز، دختر به خانه پدر برمی‌گردد. چه بسا در طول مدت نکاح موقت، زوجیت نیز واقع می‌شود.

وعده قبل از عقد نکاح، تعهد ایجاد نمی‌کند

در خواستگاری، توافق پسر و دختر و یا خانواده‌های دو طرف درباره نکاح یا ازدواج آتی ایجاد تعهد و حتی مشروعیت رابطه زناشویی ایجاد نمی‌کند. طبق قانون مدنی وعده ازدواج، ایجاد علقه زوجیت نمی‌کند، اگرچه تمام یا قسمتی از مهریه که بین طرفین برای موقع ازدواج مقرر‌ شده است، پرداخته شده باشد. بنابراین هر یک از زن و مرد، در زمان خواستگاری و مادام که عقد نکاح جاری نشده است، می‌تواند از وصلت امتناع کند و طرف دیگر نمی‌تواند به هیچ‌وجه، او را مجبور به ازدواج کرده یا به جهت صرف امتناع از وصلت، مطالبه خسارتی کند و تا زمانی که عقد ازدواج منعقد نشده‌است نمی‌توان دو طرف را ملزم به زندگی زناشویی دانست و وعده‌هایی که عرفا بین خانواده‌ها تبادل می‌شود، ارزش حقوقی و یا سند رسمی را ندارد.

میزان مهریه همان اظهار اولیه در حین عقد رسمی نکاح است

گاهی اوقات خانواده ها اصرار به جاری شدن صیغه نکاح نزد فرد معین و مشهوری دارند و در همان صیغه که با حضور شاهد و رعایت همه جوانب شرع و قانون صورت گرفته، مهریه محدودی اعلام می‌شود. سپس خانواده‌ها برای ثبت در دفترخانه، میزان مهریه را افزایش می‌دهند که از نظر قانون مورد قبول نیست. مهریه اصلی همان است که هنگام جاری شدن صیغه نکاح اعلام می‌شود. لکن خانواده‌ها هنگام مراجعه به محضر گاهی مهریه‌ای مغایر با آنچه شفاهی توافق کرده‌اند، درج می کنند. این اظهار در محضر، مستند خواهد بود و دادگاه به توافق قبلی که رسمی نبوده، توجه ندارد.

افزایش مهریه بعد از وقوع عقد

آخرین مورد از نکات حقوقی مهم درباره افزایش مهریه می باشد. افزایش ثانوی مهریه مورد استناد نیست به این معنا که بعد از وقوع عقد و ثبت مهریه، طرفین تصمیم به افزایش مهریه می‌گیرند و حتی اقرارنامه‌ای تنظیم و توضیحاتی اضافه می‌شود. این شرایط جدید نمی‌تواند به عنوان مهریه اصلی تلقی شود در واقع افزایش بعدی یک تعهد است که عنوان و امتیازات مهریه را ندارد.

 

شرط ضمن عقد قوانینی در جهت حمایت از حقوق زوجه

توصیه ­ی مهم حقوقی به زوجین

 توصیه ی مهم به زوجین، بالاخص خانم ها این است که درباره ی تمام خواسته های شرعی و عقلانی خود، پیش از ازدواج با همسرشان صحبت کنند و نظر مثبت وی را برای پذیرش درخواست ها جلب کنند. اما آگاه باشید که تنها موافقت شفاهی هیچ ضمانت اجرایی ندارد، پس اگر یکی از شروط گفته شده برایتان حیاتی است، برای قید آن در عقدنامه ابرام کنید. اگر هر فرد به حقوق خود به طور کامل آگاه باشد، از حجم وسیعی از پرونده های حقوقی به طور چشم گیری کاسته خواهد شد.

شروط ضمن عقد

 بر اساس ماده ی 1133 قانون مدنی، در امر ازدواج و نکاح، تنها خواسته های مردان در نظر گرفته شده است، به این معنا که مرد هر گاه خواست می تواند همسر خود را طلاق دهد و در این میان حقی برای زنان قائل نشده است.اما قانونگذاران و فقها و حقوق دانان، در سالهای بعدی، برای محدود کردن اختیار مطلق مرد، شرایطی را برای عقد نامه پیشنهاد دادند که بعدها به شروط ضمن عقد معروف شد.

 شروط ضمن عقد نکاح:

 1)زوجه شرط می کند، هر گاه طلاق بنا به درخواست زوجه نباشد و طبق تشخیص دادگاه، تقاضای طلاق ناشی از تخلف زن از وظایف همسری یا سوءاخلاق و رفتار وی نبوده باشد، زوج موظف است دارایی موجود خود را که در ایام زناشویی با او به دست آورده است، یا معادل آن را طبق نظر دادگاه بلاعوض به زوجه منتقل کند.

تذکر مهم:زنانی که چنین شرطی به سود آنها در صداق نامه شان نیست، می توانند از شوهر خود درخواست کنند که با ضمن عقد دیگری این شرط را بپذیرد، لذا قانونگذار این موضوع را به خانم ها گوشزد کرده است.

اما نکته ای که در اینجا لازم است توضیح داده شود، این است، که تشخیص مقدار اموالی که در زمان زناشویی به دست آمده است؛ به سادگی امکان پذیر نیست و بهتر است که قید زمان از شرط مذکور حذف شود و شوهر ملزم شود، هر وقت بدون دلیل عقلایی زن را مطلقه کند؛ نصف دارایی خود را به همسرش انتقال دهد.

2) زوج به زوجه وکالت بلاعزل با حق توکیل غیر(یعنی می تواند خودش از این حق استفاده کند یا می تواند به کسی غیر از خودش وکالت دهد) می دهد، که در موارد مشروحه ی زیر با رجوع به دادگاه و اخذ مجوز لازم از دادگاه، پس از انتخاب نوع طلاق، خود را مطلقه کند و نیز به زوجه وکالت بلاعزل با حق توکیل غیر می دهد تا در صورت بذل(یعنی این حق را به شوهرش ببخشد) از طرف او، قبول بذل نماید.

3)  زوج به زوجه این اجازه و تعهد را می دهد که در ادامه ی تحصیل تا هر مقطعی که بخواهد آزاد است و وی نمی تواند پس از ازدواج مانع پیشرفت تحصیلی همسرش شود.

4) زوج ضمن عقد متعهد می شود که اگر زوجه مایل به انتخاب شغلی باشد، مانع انتخاب وی نشود و او را در اشتغال یا عدم اشتغال آزاد بگذارد.

5) زوج به زوجه اجازه می دهد که پس از ازدواج برای مسافرت های خارجی منعی نداشته باشد و بتواند آزادانه به کشورهای خارجی سفر کند. این تعهد برای اخذ گذرنامه و تمدید آن، و هر اقدام دیگری صدق می کند.

6) زوج، همسرش را برای تعیین محل زندگی، شهر محل سکونت و مسکن مورد نظر مخیر می کند.

7) زوج متعهد می شود که اگر در آینده طلاقی اتفاق افتاد، حضانت فرزندان با زوجه باشد و در صورت خروج از کشور نیازی به اجازه ی پدر نداشته باشند.

 قبول یا عدم قبول چنین شرطهایی منوط به توافق زوجین پیش از ازدواج است و ممکن است هر فردی بخشی از این شروط را بپذیرد یا با کلیت آن مخالفت کند.

اما بخشی از شروط هم هستند که جزو شرط های باطل به حساب می آیند، به این معنا که قبول تعهد آن شروط، امر ازدواج را دچار ابطال می کند. این شرط ها می توانند به سه دسته ی کلی تقسیم شوند:

شروط بی فایده: شرطی که هیچ منفعت عقلانی در آن وجود نداشته باشد.

-ملزم کردن شوهر به اینکه مسافتی طولانی را با پای پیاده طی کند.

 

رعایت موارد در تنظیم قراردادها

در معاملات املاک وتنظیم قراردادها اعم از
مبایعه نامه واجاره نامه اگر به نکات ومسائل حقوقی و فنی درنحوه صحیح
انعقاد عقود وقراردادها توجه نشود قطعا نتیجه مطلوب ازانجام معامله حاصل
نخواهد شد وسند تنظیمی بدلیل عدم وجود ارکان تشکیل دهنده معامله سندی مبهم
وفاقد اعتبار خواهد بود ودرصورت پیگیری موضوع ازطریق مراجع قضائی نیز دعوی
مطروحه نتیجه بخش نخواهدبود بنابراین به خریداران وفروشندگان مسکن وموجران
ومستاجران وسایر افرادی که قصد سرمایه گذاری دربخش املاک ومسکن رادارند
توصیه میشود درهنگام معامله به عمده ترین نکات ومسائل حقوقی وفنی زیر توجه
نموده ورعایت نمایند .

۱ – مشخصات وهویت کامل طرفین
قرارداد اعم ازنام ونام خانوادگی ونام پدر وشماره شناسنامه ، کد ملی ،
نشانی محل سکونت ویامحل کار وتلفن ونیز مشخصات دقیق ملک موردمعامله اعم از
درج پلاک ثبتی اصلی وفرعی ، شماره ثبت ملک ،شماره قطعه تفکیکی وطبقه وشماره
دفترچه مالکیت ویاقراردادواگذاری ونشانی پستی محل وقوع ملک وسایر مواردیکه
مبین رفع ابهام باشد بطورکامل درقراردادتنظیمی قید شود .

۲ – مدت قرارداد ومهلتهای لازم برای انجام
تعهدات ناشی ازقرارداداعم از تاریخ تخلیه و تحویل ملک و تاریخ اخذپایان
کارویاصورت مجلس تفکیکی وتاریخ تنظیم سند رسمی وتاریخ تکمیل عملیات
ساختمانی و مهلت نصب انشعابات ورفع نواقص ساختمانی درقرارداد قید شود .

۳ – مبلغ قراردادویاقیمت
موردمعامله بتفصیل وبازای هرمترمربع ویااجاره بهای ماهیانه ومدت ونحوه
پرداخت آن درسند قیدونیز متعلقات ومنضمات وملحقات موردمعامله اعم از انباری
و پارکینگ وشماره قبوض آب وبرق وگاز وتلفن وسایر لوازم موجوداعم ازمنصوبه
وغیرمنصوبه بطورکامل درسند ذکر گردد .

۴ – قبل از انجام معامله اعم از فروش
واجاره لازم است ملک موردمعامله بطورکامل بازدید وروئیت شود وازانجام
معامله باعتبار اظهارات طرف معامله ویا مشاورین املاک اجتناب گردد .

۵ – قبل ازانجام معامله وجهت احراز
مالکیت طرف وحصول اطمینان ، حتی المقدور سعی شود وضعیت ثبتی ملک استعلام
شود تاموردمعامله مستحق للغیر نبوده واشخاص ثالثی اعم از حقیقی وحقوقی هیچ
نوع مالکیتی جزئایاکلا درآن نداشته باشند .

۶ – دقت شود ملک موردمعامله درتصرف
کامل فروشنده ویاموجربوده ومتصرف ثالثی دربین نباشد درغیراینصورت نحوه
تخلیه وتصرف رابطورکامل معین ومشخص نمایند .

۷ – حتی الامکان ازانجام معامله نسبت به املاکی که دروثیقه ورهن اشخاص حقیقی وحقوقی ونهادهای دولتی قرار دارد خودداری شود .

۸ – اصل اسناد ومدارک ملک موردمعامله ومدارک
شناسائی متعاملین حتما روئیت وبررسی وازواقعی بودن هویت ومالکیت طرف معامله
اطمینان حاصل شود ، وازانجام معامله باعتبار کپی مدارک ویا مدارک برابر
بااصل وتازمان ارائه اصول آنها خودداری شود.

۹ – اهلیت مالک ووضعیت مالی طرف
معامله بدقت بررسی شود که اولا معامله کننده جزومحجورین ویاورشکستگان
ومعتادین واشخاص ممنوع المعامله نبوده ودرثانی ازنظرتمکن مالی از
درآمدمناسب ویاسرمایه لازم جهت انجام معامله وپرداخت ثمن واجاره بها
برخورداربوده باشد .

۱۰ – تاریخ قراردادتنظیمی بتاریخ روزانجام معامله قید شود وازتقدم وتاخر آن بلحاظ تبعات منفی حقوقی وقضائی جلوگیری شود .

۱۱ – درانجام معامله صرفا به متن
قراردادهای مبایعه نامه واجاره نامه بدلیل عدم کامل بودن آنها اکتفانشود
وطرفین معامله لازم است هرنوع توافقات فیمابین رابصورت شروط وتعهدات ضمن
عقد به متن سندتنظیمی اضافه والحاق نمایند زیراتعهــدات شفاهــی بآسانی
قابل انکاربوده ودرمرحله عمل نیر قابل اثبات وترتیب اثرقانونی نیست .

۱۲ – متن سندتنظیمی قبل از امضاء
بطورکامل مطالعه وپس ازحصول اطمینان ازصحت تحریر آن وفی المجلس ودرحضورطرف
مقابل وشهود معامله امضاشود وازامضای سند قبل از مطالعه متن وبدون حضور طرف
دیگر وشهود معامله ویاسندسفیدامضاء بدلیل توالی فاسد حقوقی خودداری شود .

۱۳ – برای تقویت اعتبار قرارداد
لازم است شهود معامله ازبستگان درجه یک ویاافراد مورد اعتماد هریک ازطرفین
معامله انتخاب شود تادرمواقع ضروری ودرمقام دعوی واحقاق حق بتوان به آنها
رجوع وازاظهارات شهود استفاده کرد وعوامل دفتراملاک ومشاورین نمیتوانند
شاهدهیچیک از متعاملین باشند .

۱۴ – درصورتیکه معامله به قائم
مقامی از طرف شخص صغیر ( اعم ازمعامل یا متعامل ) انجام میشود لازم است شخص
ولی قهری ویاقیم درقرارداد منعقده مسئولیت بروز هرگونه اشکال قانونی
احتمالی را متضامنا باشخص اصیل معامله درقبال طرف دیگرمعامله قبول و
تعهدنماید .

۱۵ – اگر قرارداد بواسطه وکیل هریک
ازطرفین معامله تنظیم شود دراینصورت لازم است مشخصات کامل هردونفرموکل
ووکیل درمتن سند تنظیمی قیدشود وازتنظیم قراردادصرفا بطرفیت شخص وکیل
خودداری شود .

۱۶ – درهنگام انجام معامله بااشخاص
حقوقی مانندشرکتها وموسسات تجاری لازم است آخرین وضعیت حقوقی شرکت وموسسه
ودارندگان حق امضاء ازاداره ثبت شرکتهای محل استعلام و آگهی آخرین تغییرات
مربوطه نیز بعنوان مدارک قرارداد اخذ ومطالعه شود ومدیرعامل ویااشخاص امضاء
کننده سندباید کتباازطرف شرکت ذیربط معرفی ومطابق معرفینامه صادره
واردمعامله شوندوچکهاویاسایراسنادتعهدآور صرفابنام شرکت وموسسه صادرشود
وازصدوراسنادمزبور بنام شخص مدیرعامل خودداری شود .

۱۷ – درمعاملات وکالتی بدلیل اینکه
وکالت یک عقدجائز وقابل فسخ بوده وازدوام کمتری برخورداراست لذا توصیه
میشود درصورت انجام معامله با وکالت رسمی مانند املاک موردرهن بانکها حتما
خیلی سریع ودرکمترین زمان نسبت به انتقال رسمی وقطعی ملک به نام خریدار
مبادرت شود .

۱۸ – درانجام معامله ازطریق تنظیم
تفویض وکالت لازم است وکالتنامه اولیه واصلی که پایه واساس معامله میباشد
بدقت روئیت ومطالعه شود ووکیل دارای اختیارات تامه وکامل وبلاعزل باشد .

۱۹ – درمعامله وکالتی وبرای جلوگیری ازسوء استفاده احتمالی دقت شود که وکالتنامه صادره محدودیت زمانی نداشته باشد .

۲۰ – ازانجام معامله بواسطه
وکالتنامه های کلی که مربوط به اموال منقول وغیرمنقول موکل باشدویااینکه
موکلین افرادمتعددی مثل وراثتی وشراکتی باشند پرهیز شود .

۲۱ – درمعاملات کلان بواسطه
وکالتنامه حتما وضرورتا لازم است قبل ازانجام معامله اعتبار وکالتنامه
ازدفترخانه تنظیم کننده سند کتبااستعلام شود .

۲۲ – مبایعه نامه ووکالتنامه لازم
وملزوم ومکمل یکدیگر بوده وهرگزبدون مبایعه نامه وصرفا باعتبار تنظیم
وکالتنامه مبادرت به انجام معامله ننمائید.

۲۳ – درتنظیم سند وکالت بلاعزل چون
اصولا دروکالتنامه ها موکل حق اجرای موردوکالت راازدست نداده وبالمباشره
امکان اجرای آنراخواهد داشت لذا برای سلب اختیارات کامل موکل دردروکالت
بلاعزل ضروری است بطورصریح وروشن دروکالتنامه قید شود که موکل ضمن سلب حق
عزل وکیل همچنین حق دخالت واجرای بالمباشره نسبت به موردوکالت را برای
همیشه ازخودسلب وساقط نمود .

۲۴ – درقراردادهای اجاره مشتمل به
رهن کامل دقت شود مورداجاره فاقد تسهیلات بانکی بوده ویاتسهیلات ماخوذه
ازمیزان ۵۰ درصد ارزش ملک بیشتر نباشد زیرادرغیراینصورت ملک مورداجاره
بیشتر ازارزش واقعی آن دررهن بانک ومستاجر قرار گرفته واین امرباعث سوء
استفاده وکلاهبرداری برای افرادسود خواهدگردید بطوریکه درصورت اقدامات
اجرائی بانک برای وصول طلب خود ، مستاجرازاستردادمبلغ رهن مورداجاره
عاجزخواهد ماند.

۲۵ – درانجام معامله نسبت به املاک
مشاعی ( مانند شرکا ویاوراث ) لازم است احتیاطات ویژه بعمل آید ودرصورت
توافق کامل مالکین مشاعی وعدم وجود اختلاف بین آنان واجتماع وحضورهمزمان
همگی درجلسه عقدمبادرت به تنظیم قراردادشود وبدون حضورهریک از مالکین مشاعی
ازامضای سند خودداری شود .

۲۶ – درانتخاب طرف معامله دقت شود وحتی المقدورازانجام معامله بااشخاص بدحساب وبدمعامله وایرادگیر وچانه زن اجتناب گردد .

۲۷ – درمعاملات پیش فروش احتیاطا
میزان ۳۰ درصدمبلغ موردمعامله درابتدای قرارداد پرداخت و۵۰ درصد بصورت
اقساط و ۲۰ درصد باقیمانده ازثمن معامله برای زمان تخلیه وتنظیم سندانتقال
رسمی موکول شود .

۲۸ – درقراردادهای پیش فروش ضروری
است فروشنده به مدت ۳ الی ۶ ماه ازتاریخ تحویل موقت موردمعامله مسئولیت
بروزهرگونه اشکالات فنی وساختمانی ورفع عیوب ونواقص حاصله احتمـالـی
درساختمـان مـورد معـاملـه رابعنـوان شرط ضمن عقـد قبـول و تعهد نماید .

۲۹ – چنانچه درمعاملات پیش خرید
موردمعامله دارای تسهیلات بانکی مشارکت مدنی احداث ساختمان باشدلازم است
درقراردادتنظیمی قیدشود که درزمان تقسیط بدهی پرداخت سود وجرایم احتمالی
دوران مشارکت کلا بعهده فروشنده میباشد وتعهد خریدار فقط نسبت به اصل مبلغ
تسهیلات وسوددوران فروش اقساطی بعدازپایان قرارداد مشارکت مدنی میباشد .

۳۰ – درمعاملات پیش فروش لازم است
خریدار یک برنامه بازدید ماهیانه ازپروژه ساختمانی محل وقوع مورد معامله
داشته باشد تاازروند پیشرفت فیزیکی عملیات ساختمانی اطلاع حاصل نماید
بطوریکه درصورت توقف ادامه کارهای ساختمانی ضمن اطلاع موضوع به دفتر املاک
محل تنظیم قراردادهمچنین ازپرداخت بقیه اقساط ثمن معامله خودداری نموده
تااز ضروروزیان احتمالی بیشتر جلوگیری بعمل آید .

۳۱ – درمعاملات پیش فروش باید
پرداخت اقساط ثمن معامله به پیشرفت فیزیکی وروند عملیات ساختمانی منوط
شودوبرای جلوگیری از سوء استفاده احتمالی دراینگونه معاملات لازم است
درقراردادقید شود درصورت بروز هرگونه توقف ویاتاخیر دراجرای عملیاتی
ساختمانی وتا زمان تداوم مجدد عملیات ساختمانی فروشنده حق دریافت اقساط ثمن
ویاوصول وجوه چکهای صادره رانخواهدداشت . بنحویکه پرداخت مجدد باقیمانده
اقساط ثمن معامله موکول به تایید پیشرفت کار مطابق شرایط قرارداد توسط
مهندس ناظر است .

۳۲ – درمعاملات پیش فروش چنانچه
قراردادمنعقده توسط خریدار فسخ گردد لازم است فروشنده مکلف شود تمام مبالغ
پرداختی را بر اساس تغییر شاخص قیمتهای اعلامی توسط بانک مرکزی در هنگام
پرداخت بعلاوه سایر خسارات قانونی به خریدار مسترد نماید.

۳۳– در معاملات پیش فروش دقت شود
درصورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی ، کمتر از مقدار مشخص شده
در قرارداد باشد خریدار میتواند مبلغ پرداختی مازاد را مسترد یا قرارداد را
فسخ نماید .اما چنانچه مساحت بنا بیش از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد
خریدار میتواند اضافه مساحت را با پرداخت ما به التفاوت به نسبت ثمن معامله
تملک نماید یا قرارداد را فسخ کند ودرحالت اخیر فروشنده حق فسخ قرارداد را
نخواهدداشت .

۳۴ – درمعاملات پیش فروش ودر دوره
تحویل موقت چنانچه معلوم شود ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نگردیده یا
ساختمان با اوصاف ومشخصات مندرج درقرارداد منطبق نبوده و یا دارای هرگونه
عیبی اعم از مخفی و یا آشکار است ، دراینصورت خریدار میتواند الزام
فروشنـده را به رفـع نواقص و انطبـاق آن با اوصـاف قانونـی یا قـراردادی
درخواست نمـایـدیا قرارداد را فسخ یا مطالبه خسارت کند.

۳۵ – درهنگام تنظیم شراکتنامه برای
احداث ساختمان چنانچه انجام عملیات ساختمانی برعهده طرف مقابل باشـدبدلیـل
احتمـال وقـوع تقلب ضـروری است درقـرارداد مشارکـت تنظیمی مورد تقلب و
تدلیس رادراسقاط خیارات مستثنی نمائید.

۳۶ – برای جلوگیری ازبروز هرگونه
ضروروزیان احتمالی درقراردادمشارکت احداث ساختمان ضروری است موضوع بیمه
نمودن کارگران و کارکنان ونیز حوادث کارگاهی وحوادث احتمالی ناشی از کار ، و
خسارت و آسیب احتمالی به املاک مجاور جزء تعهدات شریک سرمایه گذار وسازنده
قرارداده شود .

۳۷ – برای حسن اجرای تعهدات وتضمین
قرارداد ها لازم است متعاملین وجه التزام مناسب ومتعارفی راتعیین
ودرقرارداد قید نمایند وضروری است دقت شود که وجه التزام مقرره بدل ازاجرای
تعهدات قرارنگیرید بطوریکه ذیحق اختیارداشته باشد همزمان ضمن مطالبه خسارت
ووجه التزام معینه بتواند اجرای اصل تعهدرانیزمطالبه وطرف مقابل رابه
ایفای آن ملزم نماید ودرقرارداد قید شود که پرداخت وجه التزام رافع مسئولیت
طرف به اجرای اصل تعهد نخواهدبود .

۳۸ – درانجام معاملات حتما سعی شود
ازنظر افرادخبره وحقوقدان ومشاور حقوقی ووکیل رسمی دادگستری استفاده شود
وازمداخله دادن افراد غیرمسئول وبه ظاهر حامی خودداری شود .

۳۹ – ازجمله وظایف متصدیان دفاتر
املاک وتحریر وتنظیم کنندگان قرارداداین است که درانتهای قراردادهاهویت
وامضای متعاملین وشهودمعرفی شده راتاییدوگواهی نماید .

۴۰ – باتوجه باینکه طرفین قراردادحق
فسخ واختیارات متعددی برای خوددرمتن قراردادملحوظ میکنندبنابراین لازم است
هنگام اسقاط خیارات قانونی دقت شودکه همه شروط خیار فسخ مندرج درقرارداد
ساقط نشود وخیارات جدید مورد نظر ازعبارت اسقاط کافه خیارات مستثنی شوند .

۴۱ – هرگونه قلم حوردگی ولاک گرفتگی
وغیره ازموارد مخدوش بودن قرارداد تنظیمی است وبرای جلوگیری از خدشه
دراعتبار قراردادلازم درذیل سند قیدشود که سندتنظیمی بدون قلم خوردگی یا
پشت نویسی یا حاشیه نویسی تنظیم گردیده است واحیانا درصورت بروز هرگونه قلم
خوردگی باید مراتب درذیل ویا ظهر ورقه بطورکامل وبصورت واضح توضیح داده
شده وتوسط متعاملین وشهودقراردادتائیدوامضاشود .

۴۲ – چنانچه هریک ازمتعاملین فاقد
سواد خواندن و نوشتن باشد برای رفع هرگونه مسئولیت قانونی احتمالی لازم است
یک نفر شخص باسوادومورداعتماد طرف متن قراردادرابطورکامل برای شخص بی سواد
قرائت وتفهیم نموده ودرصورت رضایت وی مبادرت به اخذ اثر انگشت گردد ومراتب
درمتن سند قید وتوضیح داده شودوشخص معتمد نیزقراردادراامضاء نماید .

۴۳ – درامضای قراردادلازم است
ترتیبات امضا رعایت شود یعنی ابتدافروشنده ویامالک وسپس خریدارویامستاجر
وشهود امضانمایند وهرگزبدون رعایت ترتیبات فوق و درغیاب فروشنده یامالک و
باعتباراینکه نامبردگان متعاقبا درجلسه عقد حاضرخواهندشد مبادرت بامضای
قراردادننمائید .

۴۴ – برای حفظ سلامت معامله سعی
کنید تمرکزخودراحفظ نمائید وتحت تاثیر القائات وتحریکات وترغیبات واصرار
طرف معامله ویامشاورین املاک ویااطرافیان قرارنگرفته وباقصد ورضاواطلاع
وآگاهی کامل وعنداللزوم بابهره گیری ازنظرحقوقدانان وارد معامله شده و
تنظیم قرارداد موردنظر بدون عجله وشتاب ودرکمال آرامش صورت گرفته تادرمعرض
مشکلات حقوقی معاملاتی وضروروزیانهای ناشی ازترفندهای غیرمعمول ازناحیه
معامله کنندگان قرارنگیرید .