رعایت موارد در تنظیم قراردادها
در معاملات املاک وتنظیم قراردادها اعم از
مبایعه نامه واجاره نامه اگر به نکات ومسائل حقوقی و فنی درنحوه صحیح
انعقاد عقود وقراردادها توجه نشود قطعا نتیجه مطلوب ازانجام معامله حاصل
نخواهد شد وسند تنظیمی بدلیل عدم وجود ارکان تشکیل دهنده معامله سندی مبهم
وفاقد اعتبار خواهد بود ودرصورت پیگیری موضوع ازطریق مراجع قضائی نیز دعوی
مطروحه نتیجه بخش نخواهدبود بنابراین به خریداران وفروشندگان مسکن وموجران
ومستاجران وسایر افرادی که قصد سرمایه گذاری دربخش املاک ومسکن رادارند
توصیه میشود درهنگام معامله به عمده ترین نکات ومسائل حقوقی وفنی زیر توجه
نموده ورعایت نمایند .
۱ – مشخصات وهویت کامل طرفین
قرارداد اعم ازنام ونام خانوادگی ونام پدر وشماره شناسنامه ، کد ملی ،
نشانی محل سکونت ویامحل کار وتلفن ونیز مشخصات دقیق ملک موردمعامله اعم از
درج پلاک ثبتی اصلی وفرعی ، شماره ثبت ملک ،شماره قطعه تفکیکی وطبقه وشماره
دفترچه مالکیت ویاقراردادواگذاری ونشانی پستی محل وقوع ملک وسایر مواردیکه
مبین رفع ابهام باشد بطورکامل درقراردادتنظیمی قید شود .
۲ – مدت قرارداد ومهلتهای لازم برای انجام
تعهدات ناشی ازقرارداداعم از تاریخ تخلیه و تحویل ملک و تاریخ اخذپایان
کارویاصورت مجلس تفکیکی وتاریخ تنظیم سند رسمی وتاریخ تکمیل عملیات
ساختمانی و مهلت نصب انشعابات ورفع نواقص ساختمانی درقرارداد قید شود .
۳ – مبلغ قراردادویاقیمت
موردمعامله بتفصیل وبازای هرمترمربع ویااجاره بهای ماهیانه ومدت ونحوه
پرداخت آن درسند قیدونیز متعلقات ومنضمات وملحقات موردمعامله اعم از انباری
و پارکینگ وشماره قبوض آب وبرق وگاز وتلفن وسایر لوازم موجوداعم ازمنصوبه
وغیرمنصوبه بطورکامل درسند ذکر گردد .
۴ – قبل از انجام معامله اعم از فروش
واجاره لازم است ملک موردمعامله بطورکامل بازدید وروئیت شود وازانجام
معامله باعتبار اظهارات طرف معامله ویا مشاورین املاک اجتناب گردد .
۵ – قبل ازانجام معامله وجهت احراز
مالکیت طرف وحصول اطمینان ، حتی المقدور سعی شود وضعیت ثبتی ملک استعلام
شود تاموردمعامله مستحق للغیر نبوده واشخاص ثالثی اعم از حقیقی وحقوقی هیچ
نوع مالکیتی جزئایاکلا درآن نداشته باشند .
۶ – دقت شود ملک موردمعامله درتصرف
کامل فروشنده ویاموجربوده ومتصرف ثالثی دربین نباشد درغیراینصورت نحوه
تخلیه وتصرف رابطورکامل معین ومشخص نمایند .
۷ – حتی الامکان ازانجام معامله نسبت به املاکی که دروثیقه ورهن اشخاص حقیقی وحقوقی ونهادهای دولتی قرار دارد خودداری شود .
۸ – اصل اسناد ومدارک ملک موردمعامله ومدارک
شناسائی متعاملین حتما روئیت وبررسی وازواقعی بودن هویت ومالکیت طرف معامله
اطمینان حاصل شود ، وازانجام معامله باعتبار کپی مدارک ویا مدارک برابر
بااصل وتازمان ارائه اصول آنها خودداری شود.
۹ – اهلیت مالک ووضعیت مالی طرف
معامله بدقت بررسی شود که اولا معامله کننده جزومحجورین ویاورشکستگان
ومعتادین واشخاص ممنوع المعامله نبوده ودرثانی ازنظرتمکن مالی از
درآمدمناسب ویاسرمایه لازم جهت انجام معامله وپرداخت ثمن واجاره بها
برخورداربوده باشد .
۱۰ – تاریخ قراردادتنظیمی بتاریخ روزانجام معامله قید شود وازتقدم وتاخر آن بلحاظ تبعات منفی حقوقی وقضائی جلوگیری شود .
۱۱ – درانجام معامله صرفا به متن
قراردادهای مبایعه نامه واجاره نامه بدلیل عدم کامل بودن آنها اکتفانشود
وطرفین معامله لازم است هرنوع توافقات فیمابین رابصورت شروط وتعهدات ضمن
عقد به متن سندتنظیمی اضافه والحاق نمایند زیراتعهــدات شفاهــی بآسانی
قابل انکاربوده ودرمرحله عمل نیر قابل اثبات وترتیب اثرقانونی نیست .
۱۲ – متن سندتنظیمی قبل از امضاء
بطورکامل مطالعه وپس ازحصول اطمینان ازصحت تحریر آن وفی المجلس ودرحضورطرف
مقابل وشهود معامله امضاشود وازامضای سند قبل از مطالعه متن وبدون حضور طرف
دیگر وشهود معامله ویاسندسفیدامضاء بدلیل توالی فاسد حقوقی خودداری شود .
۱۳ – برای تقویت اعتبار قرارداد
لازم است شهود معامله ازبستگان درجه یک ویاافراد مورد اعتماد هریک ازطرفین
معامله انتخاب شود تادرمواقع ضروری ودرمقام دعوی واحقاق حق بتوان به آنها
رجوع وازاظهارات شهود استفاده کرد وعوامل دفتراملاک ومشاورین نمیتوانند
شاهدهیچیک از متعاملین باشند .
۱۴ – درصورتیکه معامله به قائم
مقامی از طرف شخص صغیر ( اعم ازمعامل یا متعامل ) انجام میشود لازم است شخص
ولی قهری ویاقیم درقرارداد منعقده مسئولیت بروز هرگونه اشکال قانونی
احتمالی را متضامنا باشخص اصیل معامله درقبال طرف دیگرمعامله قبول و
تعهدنماید .
۱۵ – اگر قرارداد بواسطه وکیل هریک
ازطرفین معامله تنظیم شود دراینصورت لازم است مشخصات کامل هردونفرموکل
ووکیل درمتن سند تنظیمی قیدشود وازتنظیم قراردادصرفا بطرفیت شخص وکیل
خودداری شود .
۱۶ – درهنگام انجام معامله بااشخاص
حقوقی مانندشرکتها وموسسات تجاری لازم است آخرین وضعیت حقوقی شرکت وموسسه
ودارندگان حق امضاء ازاداره ثبت شرکتهای محل استعلام و آگهی آخرین تغییرات
مربوطه نیز بعنوان مدارک قرارداد اخذ ومطالعه شود ومدیرعامل ویااشخاص امضاء
کننده سندباید کتباازطرف شرکت ذیربط معرفی ومطابق معرفینامه صادره
واردمعامله شوندوچکهاویاسایراسنادتعهدآور صرفابنام شرکت وموسسه صادرشود
وازصدوراسنادمزبور بنام شخص مدیرعامل خودداری شود .
۱۷ – درمعاملات وکالتی بدلیل اینکه
وکالت یک عقدجائز وقابل فسخ بوده وازدوام کمتری برخورداراست لذا توصیه
میشود درصورت انجام معامله با وکالت رسمی مانند املاک موردرهن بانکها حتما
خیلی سریع ودرکمترین زمان نسبت به انتقال رسمی وقطعی ملک به نام خریدار
مبادرت شود .
۱۸ – درانجام معامله ازطریق تنظیم
تفویض وکالت لازم است وکالتنامه اولیه واصلی که پایه واساس معامله میباشد
بدقت روئیت ومطالعه شود ووکیل دارای اختیارات تامه وکامل وبلاعزل باشد .
۱۹ – درمعامله وکالتی وبرای جلوگیری ازسوء استفاده احتمالی دقت شود که وکالتنامه صادره محدودیت زمانی نداشته باشد .
۲۰ – ازانجام معامله بواسطه
وکالتنامه های کلی که مربوط به اموال منقول وغیرمنقول موکل باشدویااینکه
موکلین افرادمتعددی مثل وراثتی وشراکتی باشند پرهیز شود .
۲۱ – درمعاملات کلان بواسطه
وکالتنامه حتما وضرورتا لازم است قبل ازانجام معامله اعتبار وکالتنامه
ازدفترخانه تنظیم کننده سند کتبااستعلام شود .
۲۲ – مبایعه نامه ووکالتنامه لازم
وملزوم ومکمل یکدیگر بوده وهرگزبدون مبایعه نامه وصرفا باعتبار تنظیم
وکالتنامه مبادرت به انجام معامله ننمائید.
۲۳ – درتنظیم سند وکالت بلاعزل چون
اصولا دروکالتنامه ها موکل حق اجرای موردوکالت راازدست نداده وبالمباشره
امکان اجرای آنراخواهد داشت لذا برای سلب اختیارات کامل موکل دردروکالت
بلاعزل ضروری است بطورصریح وروشن دروکالتنامه قید شود که موکل ضمن سلب حق
عزل وکیل همچنین حق دخالت واجرای بالمباشره نسبت به موردوکالت را برای
همیشه ازخودسلب وساقط نمود .
۲۴ – درقراردادهای اجاره مشتمل به
رهن کامل دقت شود مورداجاره فاقد تسهیلات بانکی بوده ویاتسهیلات ماخوذه
ازمیزان ۵۰ درصد ارزش ملک بیشتر نباشد زیرادرغیراینصورت ملک مورداجاره
بیشتر ازارزش واقعی آن دررهن بانک ومستاجر قرار گرفته واین امرباعث سوء
استفاده وکلاهبرداری برای افرادسود خواهدگردید بطوریکه درصورت اقدامات
اجرائی بانک برای وصول طلب خود ، مستاجرازاستردادمبلغ رهن مورداجاره
عاجزخواهد ماند.
۲۵ – درانجام معامله نسبت به املاک
مشاعی ( مانند شرکا ویاوراث ) لازم است احتیاطات ویژه بعمل آید ودرصورت
توافق کامل مالکین مشاعی وعدم وجود اختلاف بین آنان واجتماع وحضورهمزمان
همگی درجلسه عقدمبادرت به تنظیم قراردادشود وبدون حضورهریک از مالکین مشاعی
ازامضای سند خودداری شود .
۲۶ – درانتخاب طرف معامله دقت شود وحتی المقدورازانجام معامله بااشخاص بدحساب وبدمعامله وایرادگیر وچانه زن اجتناب گردد .
۲۷ – درمعاملات پیش فروش احتیاطا
میزان ۳۰ درصدمبلغ موردمعامله درابتدای قرارداد پرداخت و۵۰ درصد بصورت
اقساط و ۲۰ درصد باقیمانده ازثمن معامله برای زمان تخلیه وتنظیم سندانتقال
رسمی موکول شود .
۲۸ – درقراردادهای پیش فروش ضروری
است فروشنده به مدت ۳ الی ۶ ماه ازتاریخ تحویل موقت موردمعامله مسئولیت
بروزهرگونه اشکالات فنی وساختمانی ورفع عیوب ونواقص حاصله احتمـالـی
درساختمـان مـورد معـاملـه رابعنـوان شرط ضمن عقـد قبـول و تعهد نماید .
۲۹ – چنانچه درمعاملات پیش خرید
موردمعامله دارای تسهیلات بانکی مشارکت مدنی احداث ساختمان باشدلازم است
درقراردادتنظیمی قیدشود که درزمان تقسیط بدهی پرداخت سود وجرایم احتمالی
دوران مشارکت کلا بعهده فروشنده میباشد وتعهد خریدار فقط نسبت به اصل مبلغ
تسهیلات وسوددوران فروش اقساطی بعدازپایان قرارداد مشارکت مدنی میباشد .
۳۰ – درمعاملات پیش فروش لازم است
خریدار یک برنامه بازدید ماهیانه ازپروژه ساختمانی محل وقوع مورد معامله
داشته باشد تاازروند پیشرفت فیزیکی عملیات ساختمانی اطلاع حاصل نماید
بطوریکه درصورت توقف ادامه کارهای ساختمانی ضمن اطلاع موضوع به دفتر املاک
محل تنظیم قراردادهمچنین ازپرداخت بقیه اقساط ثمن معامله خودداری نموده
تااز ضروروزیان احتمالی بیشتر جلوگیری بعمل آید .
۳۱ – درمعاملات پیش فروش باید
پرداخت اقساط ثمن معامله به پیشرفت فیزیکی وروند عملیات ساختمانی منوط
شودوبرای جلوگیری از سوء استفاده احتمالی دراینگونه معاملات لازم است
درقراردادقید شود درصورت بروز هرگونه توقف ویاتاخیر دراجرای عملیاتی
ساختمانی وتا زمان تداوم مجدد عملیات ساختمانی فروشنده حق دریافت اقساط ثمن
ویاوصول وجوه چکهای صادره رانخواهدداشت . بنحویکه پرداخت مجدد باقیمانده
اقساط ثمن معامله موکول به تایید پیشرفت کار مطابق شرایط قرارداد توسط
مهندس ناظر است .
۳۲ – درمعاملات پیش فروش چنانچه
قراردادمنعقده توسط خریدار فسخ گردد لازم است فروشنده مکلف شود تمام مبالغ
پرداختی را بر اساس تغییر شاخص قیمتهای اعلامی توسط بانک مرکزی در هنگام
پرداخت بعلاوه سایر خسارات قانونی به خریدار مسترد نماید.
۳۳– در معاملات پیش فروش دقت شود
درصورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی ، کمتر از مقدار مشخص شده
در قرارداد باشد خریدار میتواند مبلغ پرداختی مازاد را مسترد یا قرارداد را
فسخ نماید .اما چنانچه مساحت بنا بیش از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد
خریدار میتواند اضافه مساحت را با پرداخت ما به التفاوت به نسبت ثمن معامله
تملک نماید یا قرارداد را فسخ کند ودرحالت اخیر فروشنده حق فسخ قرارداد را
نخواهدداشت .
۳۴ – درمعاملات پیش فروش ودر دوره
تحویل موقت چنانچه معلوم شود ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نگردیده یا
ساختمان با اوصاف ومشخصات مندرج درقرارداد منطبق نبوده و یا دارای هرگونه
عیبی اعم از مخفی و یا آشکار است ، دراینصورت خریدار میتواند الزام
فروشنـده را به رفـع نواقص و انطبـاق آن با اوصـاف قانونـی یا قـراردادی
درخواست نمـایـدیا قرارداد را فسخ یا مطالبه خسارت کند.
۳۵ – درهنگام تنظیم شراکتنامه برای
احداث ساختمان چنانچه انجام عملیات ساختمانی برعهده طرف مقابل باشـدبدلیـل
احتمـال وقـوع تقلب ضـروری است درقـرارداد مشارکـت تنظیمی مورد تقلب و
تدلیس رادراسقاط خیارات مستثنی نمائید.
۳۶ – برای جلوگیری ازبروز هرگونه
ضروروزیان احتمالی درقراردادمشارکت احداث ساختمان ضروری است موضوع بیمه
نمودن کارگران و کارکنان ونیز حوادث کارگاهی وحوادث احتمالی ناشی از کار ، و
خسارت و آسیب احتمالی به املاک مجاور جزء تعهدات شریک سرمایه گذار وسازنده
قرارداده شود .
۳۷ – برای حسن اجرای تعهدات وتضمین
قرارداد ها لازم است متعاملین وجه التزام مناسب ومتعارفی راتعیین
ودرقرارداد قید نمایند وضروری است دقت شود که وجه التزام مقرره بدل ازاجرای
تعهدات قرارنگیرید بطوریکه ذیحق اختیارداشته باشد همزمان ضمن مطالبه خسارت
ووجه التزام معینه بتواند اجرای اصل تعهدرانیزمطالبه وطرف مقابل رابه
ایفای آن ملزم نماید ودرقرارداد قید شود که پرداخت وجه التزام رافع مسئولیت
طرف به اجرای اصل تعهد نخواهدبود .
۳۸ – درانجام معاملات حتما سعی شود
ازنظر افرادخبره وحقوقدان ومشاور حقوقی ووکیل رسمی دادگستری استفاده شود
وازمداخله دادن افراد غیرمسئول وبه ظاهر حامی خودداری شود .
۳۹ – ازجمله وظایف متصدیان دفاتر
املاک وتحریر وتنظیم کنندگان قرارداداین است که درانتهای قراردادهاهویت
وامضای متعاملین وشهودمعرفی شده راتاییدوگواهی نماید .
۴۰ – باتوجه باینکه طرفین قراردادحق
فسخ واختیارات متعددی برای خوددرمتن قراردادملحوظ میکنندبنابراین لازم است
هنگام اسقاط خیارات قانونی دقت شودکه همه شروط خیار فسخ مندرج درقرارداد
ساقط نشود وخیارات جدید مورد نظر ازعبارت اسقاط کافه خیارات مستثنی شوند .
۴۱ – هرگونه قلم حوردگی ولاک گرفتگی
وغیره ازموارد مخدوش بودن قرارداد تنظیمی است وبرای جلوگیری از خدشه
دراعتبار قراردادلازم درذیل سند قیدشود که سندتنظیمی بدون قلم خوردگی یا
پشت نویسی یا حاشیه نویسی تنظیم گردیده است واحیانا درصورت بروز هرگونه قلم
خوردگی باید مراتب درذیل ویا ظهر ورقه بطورکامل وبصورت واضح توضیح داده
شده وتوسط متعاملین وشهودقراردادتائیدوامضاشود .
۴۲ – چنانچه هریک ازمتعاملین فاقد
سواد خواندن و نوشتن باشد برای رفع هرگونه مسئولیت قانونی احتمالی لازم است
یک نفر شخص باسوادومورداعتماد طرف متن قراردادرابطورکامل برای شخص بی سواد
قرائت وتفهیم نموده ودرصورت رضایت وی مبادرت به اخذ اثر انگشت گردد ومراتب
درمتن سند قید وتوضیح داده شودوشخص معتمد نیزقراردادراامضاء نماید .
۴۳ – درامضای قراردادلازم است
ترتیبات امضا رعایت شود یعنی ابتدافروشنده ویامالک وسپس خریدارویامستاجر
وشهود امضانمایند وهرگزبدون رعایت ترتیبات فوق و درغیاب فروشنده یامالک و
باعتباراینکه نامبردگان متعاقبا درجلسه عقد حاضرخواهندشد مبادرت بامضای
قراردادننمائید .
۴۴ – برای حفظ سلامت معامله سعی
کنید تمرکزخودراحفظ نمائید وتحت تاثیر القائات وتحریکات وترغیبات واصرار
طرف معامله ویامشاورین املاک ویااطرافیان قرارنگرفته وباقصد ورضاواطلاع
وآگاهی کامل وعنداللزوم بابهره گیری ازنظرحقوقدانان وارد معامله شده و
تنظیم قرارداد موردنظر بدون عجله وشتاب ودرکمال آرامش صورت گرفته تادرمعرض
مشکلات حقوقی معاملاتی وضروروزیانهای ناشی ازترفندهای غیرمعمول ازناحیه
معامله کنندگان قرارنگیرید .
